집이 있는 사람은 있는 대로, 없는 사람은 없는 대로 집값에 예민할 수밖에 없는 2018년이다. 이미 집값은 많이 올랐고, 정부는 이를 누르려 청약자격의 규제, 대출강화 등 전방위적 규제를 쏟아냈다. 이에 서울 강남 재건축 등 일부를 제외하고는 집값이 전반적으로 약세를 보이고 있다. 정부는 여기서 더 나간다. 재건축의 초과이익을 환수하고, 양도세를 강화한 데 이어, 보유세율 높이는 방향으로 방침을 굳혔다.

크게 보면 정부의 일련의 방침은 단순하다. 다주택자에게는 집을 팔도록 유도하고, 무주택자에게는 집을 마련할 수 있도록 기회를 넓히겠다는 게 큰 그림이다. 이런 와중에 다주택자들은 집을 팔아야 할지, 버텨야할지, 무주택자들은 집값이 더 떨어질 것 같은데 지금 사야하는지, 좀 더 기다려야 하는지 확신을 가질 수가 없다. 집값의 움직임 전망과 다주택자들의 고민, 수익형 부동산에 대한 투자는 어떻게 해야 하는지 부동산 핫이슈를 중심으로 ‘2018 부동산 대전망’을 3회에 걸쳐 게재한다.  편집자주

부동산 전문가들은 8.2 부동산 대책 등 정부가 잇따라 내놓은 규제들이 어느 정도 약효를 발휘, 전반적으로 집값이 안정세를 보이겠지만 서울 강남 등 일부 지역에서는 '규제의 역설(逆說)'이 지속될 것으로 내다봤다. 

정부의 부동산 규제가 서울의 강남 집값잡기에 촛점을 맞췄음에도 재개발‧재건축 사업에 대한 개발 이익에 대한 기대감으로 오히려 집값이 오를 가능성이 높다는 것이다.

반면 강남에 비해 상대적으로 잠재 수요층이 옅은 수도권은 집값의 양극화를, 최근 3~4년 동안 천정부지로 집값이 뛰었던 부산 대구 등 지방은 하락세에 돌입할 가능성을 배제할 수 없다는 분석이다. 

◆규제에도 끄떡없다…강남, 올해도 오름세

작년 발표한 부동산 규제들이 올해 본격적으로 발동되는 가운데 전문가들은 규제가 집중된 서울의 강남 집값이 여전히 오를 것이라고 내다봤다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격은 새해 첫주(1~5일) 0.33% 상승했다. 서울 아파트 매매가의 상승세는 올해까지 이어지고 있는 것이다. 

강남을 비롯한 서울지역 집값은 지난해 정부의 규제의 파고를 뚫고 강한 오름세를 지속했다. 

한국감정원에 따르면 지난해 12월 서울 주택 매매가격 상승률은 0.59%이다. 이는 지난해 서울 주택시장 과열이 정점에 달했던 6월 상승률(0.66%)에 근접한 것이다. 10월에는  0.23%에 이어 11월 0.36%로 올랐다가 12월에는 0.59%로 높은 상승률을 기록했다.

특히 송파구는 같은 기간 집값 상승률이 1.50%, 강남 1.36%로 한 달 새 두 배 이상 증가하며 연중 최고치를 나타냈다. 서초구의 경우 12월 집값 상승률이 1.08%로 연중 가장 높았다. 연간 서울 집값 상승률은 3.64%로 2016년(2.14%)보다 1.50%p 오른 수치를 기록했다.

전문가들은 지난해 서울지역 집값의 높은 상승의 여파가 올해에도 미쳐  당분간 강보합세를 유지할 것이라는 전망을 내놨다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “강남 지역은 올 상반기에 강보합세, 하반기에는 보합세로 돌아설 확률이 높다”며 “강남 재건축사업 등의 개발 호재가 규제 효과보다 클 것이라는 기대 심리 때문”이라고 설명했다. 

◆ 수도권 올해 보합세…양극화 심화될 것

이달 전국에서 아파트 4만3066가구가 입주를 시작한다. 전년 동기 입주물량 2만30625가구 대비 82%나 늘어난 것으로 예년 평균의 2배 수준이며 2000년 이후 최대치다.

수도권에는 2만20791가구가 입주 예정이다. 수도권 입주 물량은 경기도에만 2만895가구가 공급되며 무려 전체 입주 물량의 92%가 수도권에 집중됐다.

실제로 서울 외 수도권의 경우 8·2 대책 이후 집값 상승세가 ▲9월 0.16% ▲10월 0.20% ▲11월 0.25% ▲12월 0.25%로 급격한 변동은 없었다.

부동산업계는 수도권의 경우 3,4월 이사철 중심으로 일부 지역은 강보합세를 유지하겠지만 일부 지역은 하락할 것이라고 전망했다. 업계 관계자는 “수도권 내 비규제 지역 같은 경우 집값이 강보합세를 유지하겠지만 이미 동탄신도시 같은 경우 미입주 상태가 발생하고 있다”며 “수도권은 시장의 양극화가 심화될 것으로 예상한다”고 말했다.

◆공급 물량 역대 최다…지방은 하락세로

또한 지방 집값은 대부분의 지역이 하락세로 돌아설 것으로 보인다. 올해 건설사가 분양할 물량 42만가구 포함 전국에 총 44만가구가 공급된다. 역대 최다 물량이 공급됨에 따라 가격 하락이 예상된다.

연간 집값 상승률이 0.68%로 지난해 집값이 가장 많이 떨어진 곳은 경남 창원 성산구로 10% 하락했다. ▲거제(-6.34%)와 ▲울산 북구(-3.77%) ▲경북 구미(-3.47%) ▲포항 북구(-3.37%) 등도 크게 떨어졌다.  

권 교수는 “공급물량이 넘치는 올해 지방 부동산 시장과 달리 강남 지역은 수요가 많은데 공급이 부족하니 가격이 올라가는 것”이라며 “공급을 하지 않고 수요를 규제하는 정책은 성공하기 어렵다”고 말했다. 이어 “강남 지역처럼 대체 효과가 있는 지역을 개발하거나 신도시 개발처럼 다른 지역으로 수요를 분산시키는 등의 현실을 반영한 정책이 필요하다”고 덧붙였다.