한화리츠(한화위탁관리부동산투자회사)에 대한 시장 기대감이 다시 커지고 있다. 최근 서울 오피스 시장이 활기를 되찾으면서 수도권 편입 자산, 70%대 계열사 임대차 비중 등이 주목받고 있기 때문이다.

가장 큰 약점으로 꼽히는 이자비용도 한국은행이 기준금리를 동결하는 등 금리정점을 지난 만큼 차환(리파이낸싱) 과정에서 부담이 줄 것이란 분석이 나온다.

한국신용평가, 나이스신용평가는 이달 한화리츠에 대한 신용등급 ‘A+/안정적’을 부여했다. 같은 기간 ‘A-/안정적’을 받은 디앤디플랫폼리츠(한신평 기준), 이지스레지던스리츠(나신평) 대비 한 단계 높은 등급이다.

한화리츠는 지난해 11월 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 노원, 평촌, 중동, 구리 사옥을 매입한 후 이듬해 3월 유가증권시장에 상장했다.

이번 평가근거는 ▲보유자산 가치 ▲현금흐름 ▲재무건전성 크게 3가지다. 한화리츠가 보유한 5개 사옥은 모두 수도권에 위치해있다. 미국, 유럽과 달리 수도권 오피스 시장은 재택근무 축소에 공실률이 2% 초반까지 내려오는 등 활기를 띠고 있다.

핵심 자산인 한화손해보험 여의도 사옥은 연면적 1만8000평 규모로 한화 계열사가 임대가능면적 91%를 장기임차 중에 있다. 회사는 지난 11월 서울 여의도 권역 오피스 캡레이트 대비 1.75%p 높은 수치에 사옥을 매입했다. 상대적으로 낮은 가격에 거래했다는 의미다.

캡레이트(Cap rate)는 부동산 매입 가격 대비 순임대소득을 뜻한다. 부동산투자 기대 수익률을 나타내는 지표로 활용된다.

나머지 자산도 여의도 사옥과 마찬가지로 계열사 임차 비중이 높은 만큼 안정적인 자산가치 유지 및 현금흐름이 기대된다. 전체 자산의 계열 임대차 비중은 77%(4월 임대료 기준)다. 한화생명 69%, 한화시스템 등 기타 계열사 8%다.

다른 제3자 임대차 중 절반가량도 5년 이상 장기 임대차 계약을 맺고 있다. 매년 소비자물가지수(CPI)에 따라 임대료 인상이 이뤄지는 만큼 안정적인 수익구조가 예측된다.

한국신용평가 오지민 선임연구원은 “한화손해보험 빌딩 여의도 사옥의 경우 여의도(YBD) 주요 업무지역에 위치한 입지, 지역 내 경쟁력 등을 고려할 때 자산의 질이 매우 우수하다”며 “수도권의 한화생명보험 사옥의 경우 각 지역에서 접근성이 우수한 주요 상권에 위치하고 있고, 인근 건물 대비 외관 및 시설 관리 수준이 우수한 편”이라고 설명했다.

재무건전성도 탄탄한 수준을 유지하고 있다. 4월 말 기준 부채비율은 103.9%를 기록했다. 매입가액 및 차입원금 기준 LTV는 50%다. 한화생명보험이 지분 46%를 보유한 스폰서 리츠로 자본조달 및 활용에 유리하다는 이점도 존재한다.

문제는 이자비용이다. 회사는 시장 금리가 정점을 찍던 작년 연말 자금을 조달하면서 금리부담이 큰 편(가중평균 5.57%)이다. 이에 반해 4월 기준 회사의 이자비용 커버리지 비율(EBITDA/이자비용)은 1.4배로 저조한 수준을 나타냈다.

회사의 차입자금은 변동금리 66%(2176억원), 고정금리 33%(1100억원)으로 이뤄져있으며 향후 3년간 매년 11월 차입금의 33%를 차환할 계획이다.

다만 한국은행이 세 차례 연속 기준금리를 동결하는 등 금리인상이 정점에 다다른 만큼 차입금리가 높아질 가능성을 적을 것으로 예측된다. 되레 차환(리파이낸싱) 과정에서 이자비용이 낮아질 것이란 전망이 힘을 받는다.

한국투자증권 강경태 연구원은 “기존 차입금 리파이낸싱으로 인한 배당 수익률 훼손 가능성이 낮다”며 “현재 가중평균금리보다 높은 수준에서 재차입할 가능성은 낮다. 4기(2023년 10월 결산) 이후에도 회사에서 제시한 연 환산 배당수익률 6.3%는 지켜진다는 의미”라고 말했다.

한화리츠는 연 2회 반기 배당, 연평균 6.85% 배당수익률을 목표로 하고 있다. 상장 첫날 공모가를 8% 밑돈 리츠는 26일 종가 기준 전 거래일 대비 0.3%(20원) 하락한 5230원에 거래됐다.

한화자산운용 박성순 리츠사업본부장은 “시장이 불안정한 시기에 자산을 매입하여 조달금리가 비교적 높은 편임에도 A+ 등급을 받을 수 있었던 것은 자산, 임대현황, 재무구조 삼박자를 안정적으로 갖추었기 때문”이라며 “향후 고점을 찍은 금리가 하락세를 보이면 수익 레버리지 효과가 발생하게 되고, 대출이자 비용 감소가 배당 여력 증가로 연결되기 때문에 현재가 투자하기에 매력적인 시점”이라고 말했다.