권리금은 영업 중인 점포를 양도·양수할 때 자영업자끼리 주고받는 일종의 프리미엄 비용으로 금액 수준은 점포의 매출 및 수익성과 직결돼 있다. 즉 영업 호조로 매출이 높고 수익성이 좋은 점포일수록 권리금이 높고 반대의 경우는 그만큼 낮다.

그런데 점포 매출이란 것은 서민 경기와 밀접한 연관을 맺고 있다. 주변에서 흔히 볼 수 있고 서민의 이용 비중이 절대적인 음식점, 소매점 등이 점포 권리매매 시장의 대다수를 차지하고 있기 때문이다.

따라서 권리금은 국내 실물경기와 정비례 관계에 있으며 자영업계의 동향을 실시간으로 나타내는 대표적인 지표로 활용된다. 특정 지역이나 업종의 권리금이 증가한 것은 해당 지역 또는 업종의 영업 상황이 호전됐거나 호전 과정에 있음을 시사한다.

점포라인은 지난 2010년 점포 권리금을 지난 2008~2009년의 권리금 데이터와 비교해 분석함으로써 현 시점의 점포 권리금 시세가 어느 위치에 있는지를 파악해보고 나아가 올해 시장 양상이 어떻게 전개될 것인지를 미리 짚어보기로 한다.

1. 2010년 권리금 증가율, 전년의 1/10도 못 미쳐

지난해 점포라인 DB에 등록된 서울·수도권 소재 매물 2만422개를 조사한 결과 평균 권리금은 1억706만원으로 최종 집계됐다.

이는 2008년의 1억332만원에 비하면 3.62%(374만원) 증가한 것이다. 국제 금융위기로 꽁꽁 얼어붙었던 서민 경기가 일단 최악의 상황에서는 벗어난 것으로 판단할 수 있다.

그러나 2009년에 비해서는 0.31%(33만원) 오르는데 그쳐 기대치를 충족시키지는 못한 것으로 평가된다. 2008년 대비 2009년 권리금이 3.30% 올랐던 점을 상기하면 서민과 자영업자들이 실제로 체감한 지난해 경기는 2009년에 비해 사실상 나아진 게 없었을 것으로 보인다.

이를 반영하듯 권리금뿐만 아니라 점포 권리매매 시 주요 기준인 보증금과 월세도 연이어 내림세를 보이고 있다.

연도별 평균 보증금은 2007년 5233만원에서 2008년 4941만원으로 떨어진 후 2009년 4652만원, 2010년 4426만원으로 3년 연속 떨어졌다.

평균 월세 역시 2007년 263만원에서 2008년 255만원으로 떨어졌고 2009년 272만원으로 올랐지만 2010년 들어 249만원으로 다시 내렸다. 2009년 월세가 오른 것도 실제로는 임차 수요를 유치하기 위해 보증금을 내리고 월세를 올린 건물주가 많았기 때문으로 보고 있다.

점포라인 정대홍 팀장은 “지난해 수출 호조, 기업들의 실적 증가 등으로 국내 경제는 금융위기를 빠르게 극복했다”면서도 “정작 내수경제를 지탱하는 서민층과 자영업자들에게까지 그 효과가 파급되지는 않은 게 사실”이라고 말했다.

2. 청신호 보인 2010년 하반기

연도별 권리금 현황을 비교해봤을 때 자영업계 체감 경기는 여전히 어려운 게 사실이다. 그러나 2010년 권리금 변동 추이를 월별로 살펴보면 물 밑으로 회복세가 감지되고 있어 주목된다.

월별 권리금 변동 내용을 보면 지난해 상반기에는 1억 원을 넘지 않았던 평균 권리금이 하반기에는 1억1000만원을 넘은 것으로 나타났다.

분기별로 나눠 보면 차이가 더 분명해진다. 지난해 1분기(1~3월)는 창업 성수기 등 시기적 호재와 경기호전에 대한 긍정적 전망이 어우러지며 기대감이 커졌고 이에 따라 권리금도 1억~1억1000만원 수준에서 형성했다.

하지만 전망과 달리 서민경기가 나아지지 않으면서 이와 밀접한 자영업계 분위기도 싸늘히 식었다. 2분기(4~6월)에 들어서자마자 매물이 쏟아지면서 평균 권리금이 1억 원 밑으로 다시 떨어졌고 이런 흐름이 7월까지 지속됐다.

그런데 8월을 기점으로 이런 흐름이 역전됐다. 상반기 내내 움츠렸던 내수 경기가 휴가 시즌을 거쳐 살아나기 시작하면서 권리매매 시장도 덩달아 활기를 되찾은 것이다.

특히 연말이 가까워지면서 권리금 상승폭도 커져 12월에는 1억2205만원의 평균 권리금을 기록했다. 이는 1월 권리금 1억36만원에 비해 21.61%(2169만원) 증가한 액수다.

정대홍 팀장은 “같은 기간 점포의 평균면적이 증가했다는 점을 함께 고려하면 단위면적당 권리금은 11~12월 들어 내림세”라면서도 “상반기 대비 하반기 권리금 수준이 올라간 것은 사실”이라고 말했다.

3. 올해 창업시장, 어떨까?

연간 권리금 동향이나 월별 추이를 살펴봤을 때 올해 창업시장의 흥망은 3월 창업 성수기 시즌에 판가름난다기 보다 하반기 시장 움직임에 더 큰 영향을 받을 전망이다.

권리금이 1%도 채 안 되는 증가율을 기록했지만 내림세로 돌아선 것은 아니고 지난해 8월 이후 권리금이 올라 있는 상태여서 올 상반기에는 어느 정도 시세 상승이 예상되기 때문.

새해 들어서도 권리금이 전반적으로 오름세에 있어 올 상반기 점포 권리매매 시세는 국제 금융위기 이후 최고치를 찍을 것으로 예측된다. 다만 상반기 시세가 과열될 경우 비용 증가에 대한 부담으로 점포 수요가 줄어들 수 있고 이것이 하반기 권리금 급락사태로 이어질 수 있어 유의해야 한다.

한편 업종별로는 지난해에 이어 올해도 시설업의 위상이 강화될 것으로 전망된다. 시설업은 스크린골프, PC방, 휘트니스 센터 등 시설에 투자하는 비용이 높은 업종을 말한다.

초기에 창업비용 부담이 다소 발생하지만 창업 후에는 매장 운영 및 유지보수, 회원 및 고객관리 등이 주를 이루기 때문에 특별한 기술이 없는 사무직 퇴직자들에게 각광받고 있다.

매장 리뉴얼 기간도 4 ~ 5년 정도로 매우 길기 때문에 초기 투자가 끝나면 광열비와 월세, 유지 및 보수비 정도가 지출될 뿐 목돈 들여 재투자할 필요가 거의 없다는 것도 큰 장점이다. 다만 PC방은 1년 반 ~ 2년 주기로 PC 스펙을 업그레이드해야 매출이 꾸준하다.

아울러 창업계의 스테디셀러인 음식업종 창업도 양호한 상황이다. 최근 2~3년 간 이 업종 폐업자가 속출한 바 있어 살아남은 음식점들의 영업여건은 오히려 나아졌기 때문이다.

음식업종 창업 시에는 저가형 박리다매 전략보다 적정한 객단가를 유지하면서 품질관리에 주력하는 경영 전략이 우선시 될 것으로 보인다.

반면 피해야 할 업종들도 있다는 것이 전문가들의 조언이다. 한국창업부동산정보원 이선미 팀장은 “최근 1~2년 간 열풍처럼 번졌던 커피전문점이나 육회전문점 등 이슈 위주의 업종은 실제 수익성을 살펴보고 창업해야 후회를 막을 수 있다”고 조언한다.

이선미 팀장은 “이 밖에 저가형 국수나 냉면집, 찜닭전문점 등 과거 실패했던 아이템을 다시 들고 나오는 창업사례도 있는데 실패한 아이템은 그만한 이유가 있다”며 “업종 선택 시에는 보편적인 수요층이 있으면서 상품력도 검증된 아이템을 우선 고려하라”고 말했다.