7일 직방(대표 안성우)에 따르면, 올해 아파트 시장은 매매∙전세와 수도권∙지방의 동반 가격 상승과 아파트 입주 감소가 나타난 것으로 파악됐다. 

금년 아파트 매매가격은 코로나19로 사회적 거리두기가 강화된 상반기에 일시적으로 안정됐으나, 지난 5월 기준금리가 0.75%에서 0.50%로 인하됐고, 시중 통화량은 지난해(월평균 17.7조원)보다 올해(월평균 23조원) 큰 폭 증가하면서 아파트 매매가를 끌어올렸다고 함영진 직방 랩장은 분석했다.  

직방이 한국감정원 자료를 분석한 결과, 지난 6월부터는 전국 기준 매달 0.40% 이상의 상승률을 유지했으며, 특히, 7월은 0.89% 상승했다. 아파트 매매시장의 장기 침체가 이어지던 지방도 6월부터 회복세로 전환되면서 강세를 나타냈다.

지난달 기준 시도별 아파트 매매가격 변동률은 세종시가 지난해 말보다 43.64%로 가장 많이 올랐고, 대전 16.01%, 경기 11.10%, 인천 8.80% 순으로 나타났다. 세종시는 수도이전 이슈와 지역내 수요증가로 상승폭을 키웠다. 대전은 내부수요가 늘어나면서 소형 중심의 아파트거래가 활발히 이루어진 것이 상승세를 이끌었다고 함영진 랩장은 밝혔다. 

올해 아파트 매매거래량은 10월까지 73.8만건으로 역대 가장 많은 거래건 기록했다. 권역별로 수도권은 36.9만건, 지방5개광역시 16.1만건, 기타지방 20.9만건의 아파트 매매가 이뤄졌다. 작년 하반기부터 증가하던 아파트 거래량은 코로나19로 지난 4~5월 주춤했지만 6월과 7월은 월간 10만건 이상으로 거래가 급증했다. 8월부터 다시 거래량이 줄어들었으나 최근 5년간 월평균 거래량 5만4465건에 비해서는 늘어난 것으로 나타났다.

특히, 수도권과 지방광역시, 기타지역 모두 거래량이 증가했다. 

최근들어 더욱 논란이 확산하고 있는 아파트 전세가격 변동률은 작년 10월 (수도권 작년 8월)부터 상승전환된 이후 지난달까 지 꾸준히 상승세를 보였다.

함 랩장은 "작년 말부터 늘어난 인구이동으로 인해 새로운 주거수요가 늘어났다"며 "올해 10월 기준 총전입은 전년대비 전국 9.1%, 수도권 9.9%, 지방5개광역시 10.7%, 기타지방 6.7%로 역대 최고 증가율을 기록했다"고 밝혔다. 

이어 "전국 아파트 전세거래량(확정일자 기준)도 지난 2월 5만8699건으로 역대 최다(2011년 실거래가 공개 이후 기준) 거래를 기록하는 등 활발한 거래가 이루어졌다"고 덧붙였다. 

시도별 아파트 전세가격은 매매와 같은 양상을 보였다. 세종이 49.34%로 가장 많이 올랐고, 전국 평균보다 높은 지역은 매매와 순서만 다른 동일 지역인 울산 12.97%, 대전 12.18%, 경기 8.27%, 인천 7.86%를 기록했다. 다만, 제주는 매매와 전세가 동반 하락하면서 -1.29%로 조사됐다. 

1~10월 아파트 전세거래량(확정일자 기준)도 올해 44.5만건으로 2011년 실거래가 공개이후 최다 거래를 기록했다. 모든 권역에서 금년들어 역대 최다 전세거래가 발생하면서 수도권 27.5만건, 지방5개광역시 7.1만건, 기타지방 9.9만건을 기록했다.

올해 아파트 입주는 권역별로 수도권 14만4586세대, 지방 12만6410세대로 총 27만996세대(410개 단지)가 입주했다. 내년에는 총 22만7836세대가 입주할 예정이다. 금년보다 약 16% 적지만 수요가 높은 지역 위주로 새 아파트 입주가 진행되면서 더욱 관심이 많을 전망이라고 함 랩장은 짚었다. 

권역별로는 수도권에서 12만8993세대, 지방 9만8843세대가 공급된다. 수도권은 서울이 2만7018세대, 경기 8만6648세대, 인천 1만5327세대가 입주한다.

서울은 강남, 서초, 송파 등지에서 새 아파트가 공급된다. 입주단지(42개 단지) 중 절반(21개 단지)이 재건축, 재개발 사업 완료된 단지다. 특히 지난 2017년 10월 이후 처음으로 위례신도시에서 입주물량(분양주택 기준)이 공급돼 주목된다.

경기는 8만6648세대가 공급돼 금년(8만5695세대)보다 물량이 소폭 늘어날 전망이다. 특히, 과천, 판교, 평촌, 미사 등 강남 접근성이 우수한 동남권 위주로 새아파트 집들이가 진행된다.

함 랩장은 "금년 아파트 시장은 매매와 전세의 동반 상승, 침체기에 있던 지방의 회복세로 전환되면서 가격 강세가 이어졌다"며 "코로나19라는 예상하지 못한 외부 충격이 있었으나 지난 4~5월 일시적인 안정세 이후 가격 상승이 이어졌다"고 설명했다.

그러면서 "코로나19 경기침체에 대응하기 위한 금리인하와 통화량 증가로 인한 풍부한 유동성이 자산시장으로 유입된 것이 가격 상승의 원인으로 작용했다"고 짚은 뒤 "지방은 지역내 주력산업의 회복세로 고용여건이 개선되면서 수요여건과 경제상황이 호전됐다. 내부의 수요 여건 회복과 더불어 수도권과의 가격 격차로 인한 저평가 판단이 외부 수요를 끌어들이면서 상승으로 전환됐다"고 분석했다. 

그는 "내년은 코로나19로 인한 부양책과 저금리 기조가 이어질 것"이라며 "자산시장으로의 유동성 유입은 매매시장을 자극하는 요인이 될 것"으로 예상했다. 또한 "택지공급 감소로 줄어든 신규 아파트 입주도 매매시장 안정에 부정적인 요인"이라면서 "지방은 수도권 규제를 피한 외지 수요 움직임이 거래시장의 주요 변수로 작용할 것"으로 전망했다.

함 랩장은 전세시장과 관련해 "의무 계약기간이 1989년 1년에서 2년으로 연장된 이후 30년만에 4년으로 연장되면서 거래시장의 룰이 바뀌었다"면서 "30년만에 새로운 거래 규칙이 적용되면서 혼란이 당분간 이어지고 가격 불안과 표면적인 거래 위축은 더 이어질 것"이라고 전망했다. 그는 "재계약으로 인해 매물 출시가 줄어들면서 신규 계약을 원하는 수요자의 니즈와 거래 가능한 전세매물과의 미스 매칭은 계속될 전망"이라고 말했다.

그는 "내년은 현 정부의 부동산 정책이 종합적으로 시행되는 시기"라며 "지속적으로 이어져왔던 거래 활성화와 재정비사업규제 완화를 통한 도심권 주택공급 확대정책 대신에 수요 억제와 서울 대체 주거지 개발 정책으로 전환되는 시점"이라고 밝혔다. 이어 "임대차 시장도 계약갱신권을 4년으로 연장하는 등의 큰 변화가 나타나고 있다"며 "다만 인구이동이 다시 활발해지면서 주거이동 수요가 늘어나고 있고, 경제부양을 위한 저금리, 통화공급 확대는 수요를 자극할 요인"으로 예상했다.