이번 서울시장 보궐선거 후보들의 부동산 공약에 대해 평가해 달라는 질문에 김헌동 경제정의실천연합 부동산건설개혁본부장은 "집값을 잡을 수 있는 선거 공약을 내건 후보를 찾기 어렵다"며 "대단히 실망스럽다"고 말했다. 

여러 정당에서 많은 정치인들이 불과 1년여의 임기를 남겨놓은 서울시장자리를 놓고 제각기 다양한 선거공약을 쏟아내며 치열한 경쟁을 벌이고 있다.

그 중에서도 가장 관심이 많은 분야 중 하나는 누가 뭐래도 주택시장 안정에 대한 공약이다. 

녹색경제는 24일 정부의 부동산 정책을 비판하며 문제점을 지적해 온 김헌동 경실련 본부장을 찾아 서울시장 후보들의 수많은 공약 중 집값을 잡을 수 있는 해법이 있는지 물어봤다...<<편집자 주(註)>>

▲서울시장 후보들의 수많은 공약에 실망하는 이유가 있을 것 같은데.

지난 1970년 무렵부터 지금까지 약 50년이 우리나라 아파트의 역사다. 또한 이 시간은 우리나라 역사에서 가장 콘크리트화와 고층화가 진행된 회색 경제의 시대이기도 하다. 

이에 대한 대안없이 우리사회는 아직도 개발독재 시대가 지속되고 있는 것으로 보인다. 많은 사람들이 개발 중심, 재벌과 공급자 중심으로 생각한다. 재벌과 공급자에게 특혜를 제공해서 개발을 유도하고, 개발에 의존하고, 개발을 통해 일자리를 만들고 경제성장에 기여한다는 환상을 갖고 있는 것 같다. 

그래도 지난 2000년 이전까지 30여년은 개발 정책이 서민을 향했다. 내집마련의 꿈을 실현시켜주는 방향이었다. 그 방향이 바뀐 것이 김대중 정부 시절 DJP(김대중, 김종필)연정이었다. 외환위기와 맞물려 김종필 사단이 경제를 장악하면서 개발독재가 부활한 것이 1999년이다. 

이를 이은 참여정부 시절 부동산정책이 노골적으로 건설회사들과 건설공기업, 재벌을 향하기 시작했다. 공기업의 분양원가 공개를 반대하면서 기존의 주택정책 방향이 틀어졌다. 

이후 진보정권에서는 공통적으로 공공과 정부가 재벌과 건설업자를 이롭게하는 정책 기조를 유지하고 있다. 

국민들입장에서는 진보정권을 선택했는데, 정작 그들에게는 진보적 경제철학도, 밑그림도 없었다. 경제를 관료에게 의존하게됐고, 관료는 재벌과의 결탁을 통해 출세하고, 자리를 보전했다. 

그런데, 이명박(전 대통령)은 소비자가 무엇을 원하는지 알았다. 박정희정권 시절부터 이어져오던 분양가상한제, 분양원가 공개를 넘어, 분양가 통제까지했다. 이를 통해 주택 가격을 안정시켰다. 

이 기조가 2015년에 깨졌다. 박근혜(전 대통령)가 당시 여당을 장악한 국토부 관료출신 등 토건세력이 기재위와 국토위를 장악하면서 제1야당(국민의힘)도 더불어민주당과 같아졌다.

이때 이후 거대 양당은 소비자보호를 외면했다. 이로써 소비자 보호 장치가 사라져버린 셈이다.

지난 2017년 대선 이후 또 다시 친(親)토건 정부가 성립됐다. 2018년 지방선거에서도 친토건세력이 지방자치정부를 싹쓸이했다. 중앙정부와 지방정부 모두 친토건정부가 들어선 셈이다. 지난 21대 총선에서도 친토건 정당이 압승했다. 

지금 대한민국의 도시·부동산·주택 정책은 친토건, 친재벌로 향하고 있다.

이번 서울시장 보궐선거에 출사표를 던진 거대 양당 후보들의 주택공약은 친토건, 친재벌, 무작정개발, 개발만능 일색이다. 차별되는 정책이 안 보인다.

▲집값을 잡을 수 있는 공약의 방향을 제시한다면.

참여정부 4년차인 지난 2006년 5월 지방선거에서 200대 0으로 한나라당이 압승했다. 당시 한나라당 정책은 분양원가 공개, 분양가 상한제, 반값아파트였다.

그해 9월 25일 오세훈 전 서울시장은 취임 2달만에 분양원가 공개, 분양가 상한제를 넘어 후분양제까지 실시했다. 그러자 3일 후에 당시 노무현 대통령은 '분양원가 공개는 거스를수 없는 대세'라며 분양가상한제를 도입했다. 

그리고 이듬해인 2007년 4월 분양원가공개, 분양가상한제가 입법됐다. 당시 야당시장이었던 오세훈 전 시장이 선언한 것을 중앙정부와 여당, 대통령이 모두 인정했다. 서울시장 한 사람의 힘으로 국가 전체의 부동산 정책이 뒤바뀔 수 있다는 것을 보여준 셈이다. 

이번 보궐선거가 이런 계기가 되기를 바란다. 그런데 당시 변화를 주장했던 오 후보가 이번에 내놓은 공약내용을 보니, 알맹이가 없다. 과거 자기가 했던 것조차 빠져있다. 당(국민의힘)이 재건축, 재개발 규제완화 등을 발표를 했기 때문인지, 아니면 당내 경선에서 표를 얻지 못할 것이라는 우려 때문인지 잘 모르겠다. 

집값을 잡기 위해 가장 중요한 핵심은 가격정책이다. 주택공급이 문제가 아니다. 박근혜를 제외하면 역대 보수정권이 지속해왔던 주택정책이 바로 가격정책이다. 

지난 50년간 공급한 전국 아파트가 1200만채, 주택은 2200만채다. 우리나라의 가구수가 약 2000만 가구여서 주택보급률은 110%다. 

현재 의석 100석인 제1야당이 이번 서울시장 보궐선거에서 국민의당 안철수 후보에게도 밀릴 정도로 지지기반이 약해진 이유가 이것이다. 

현재 야권 유력후보인 안철수 국민의당 대표도 이번 선거에서는 주택 가격정책 공약이 하나도 없다. 청년들과 무주택자, 집이 있어도 별로 오르지 않은 사람들의 심정을 모르는 것 같다. 

최근 경실련이 실시했던 분양가 상한제, 분양원가공개, 후분양제에 대한 여론조사 결과를 보면 80% 이상의 시민들이 지지했다. 토지임대부 건물분양방식을 통한 반값아파트 공급에 대한 여론조사에서도 75%가 찬성을 표시했다. 적어도 SH·LH같은 공기업을 통한 가격안정 대책이 공약으로 나와야 한다고 생각한다. 

이번 서울시장 선거에서는 주택가격 안정 시키는 공약은 없고, 주택공급을 늘리는 공약만 잔뜩 있다. 

그런데, 고(故) 박원순 전시장 시절 주택 공급이 연간 3만호, 5년동안 15만호였다. 그중 서울주택공사(SH)가 분양한 아파트가 지난 15년 동안 4만채였는데, 그중 2.5만채는 오 전시장 기간에 공급됐다. 5년동안 연간 5000가구였고, 박 전시장 10년 동안 1만5000가구, 연간 1500가구에 불과했다. 

정작 공기업들이 주택분양은 안하고 땅 장사에만 몰두했다는 얘기다. 공기업들이 당초 설립된 목적을 생각한다면 SH·LH 등 공기업을 통한 주택 가격안정 대책을 통해 집값을 잡을 수 있다. SH와 LH가 이미 확보한 택지와 확보할 수 있는 부지를 이용해 저렴한 가격의 주택을 지속적으로 공급하면 된다. 

변창흠 국토교통부 장관은 SH사장으로 있던 3년 동안 2500가구를 분양했다. 1년에 1000채도 분양하지 않은 셈이다. 지난 15년 동안 서울 전체에 공급된 공공주택은 6만채였고, 오 전시장 5년 동안 3만1000채, 박 전시장 10여년 동안 2만9000채였다. 

분양과 임대를 합쳐 지난 15년 동안 서울시가 공급한 물량이 총 10만채, 1년에 7000여채에 불과했다. 

(주택)공급량이 부족한 것이 문제가 아니라, 정부가 제 할 일을 하면 집값은 자연스럽게 안정된다. 지금이라도 서울시장 후보들이 제대로 된 주택 가격 정책을 공약으로 내놔야 한다. 현재 후보 중에 이런 이야기를 하는 사람이 없다. 1년 잔여 임기밖에 남지 않은 서울시장이 30만 채를 공급하겠다고 공약을 하면 누가 믿을 수 있겠나.

경실련은 지난 10년 동안의 분양원가 공개와 관련해 SH·LH와 2년째 소송을 진행중이다. SH·LH에서는 이와 관련해 문서를 분실했다고 답변했다. 이와 관련한 내용은 조만간 모든 국민들에게 공개할 예정이다. 

▲각 후보별로 주택정책 공약을 평가해달라.

박영선 후보의 공약인 경부고속도로 지하화는 아무리 빨라도 착공에만 2,3년 공사에 5년, 그 기간 교통대란, 아파트 건축에 3년 이상 걸린다. 입주까지 10년의 기간이 필요하다. 1년 임기의 서울시장 공약으로는 실현가능성이 부족하다. 

우상호 후보의 공약을 살펴보면, 16만호 공급은 말할 것도 없고, 철로 위 건축은 낙원아파트나 세운아파트 처럼 처음부터 그렇게 설계하고 건축했어야 한다. 이 아파트들이 바로 토지임대부 건물분양 방식의 반값아파트다. 우 후보의 공약은 1년 임기의 서울시장이 내세울 수 있는 공약으로는 현실적으로 무리라고 생각한다. 

사실 공공이 1년에 1만가구만 분양해도 성공이다.

대량공급으로 주택시장 안정을 시킬 수 있는 방법이 있기는 하다. 사전 예약제를 시행하면 10만채까지도 분양할 수 있다. 입주는 나중에 하더라도 서울시가 기존에 확보한 용지에 건물만 지어 분양한다면 20평짜리를 1억5000만원, 25평짜리는 2억원, 30평짜리는 2억5000만원에 분양할 수 있다.

이같은 예약분양 방식으로 1년안에 3만가구를 분양하겠다는 식의 구체적인 공약을 내놓으면 집값을 잡을 수도 있다. 

야권의 유력 후보들인 안철수 후보와 오세훈 후보 나경원 후보 등은 재개발, 재건축 규제 완화를 중심으로 한 공급정책을 주요공약으로 내세우고 있다. 핵심을 놓치고 있다. 

▲이번 서울시장에 누가 당선이 되든 바라는 사항이 있다면.

문재인 대통령이 4년 동안 잘못한 것을 이번 서울시장이 바로 잡을 수 있는 좋은 기회이자, 주택정책 방향을 소비자 중심으로 바꿀 수 있는 기회가 이번 서울시장 선거다. 

1년짜리라도 매우 의미있는 선거인데, 현재 공약들은 야당이나 여당이나 그 나물에 그 밥이다. 이번 정부 4년 동안 집값이 오른 이유는 25번의 정책 때문이다.

7~8번이 공급, 대여섯번은 세제와 금융을 통한 규제, 예닐곱번은 분양 관련 정책이었다.  25번의 정책이 모두 주택을 소유한 국민을 괴롭히거나, 집이 없는 국민이 집을 살 수 없게 만들거나, 재벌과 토건업자에게는 매우 큰 이익을 챙길 수 있는 정책만 이어졌다. 

'로또분양'이라는 신조어를 정부가 사용하면서 10억짜리 옆에 2.5억에 분양가능한 아파트를 6억에 분양하면서도 4억의 불로소득을 챙길 수 있는 것처럼 광고했다. 그러면 집값이 안정되겠나. 

그런 과정에서 건설업자는 1000가구에 5000억원의 이익을 챙겨갈 수 있도록 했다. 연간 20만채에 달하는 전국의 아파트 분양을 통해 1년에 매출이익 100조원 이상을 챙길 수 있도록 했다.

해마다 아파트 30만채가 공급되는데, 서울 1억원 미만 아파트가 10억원, 강남은 20억원이 됐다. 800만명이 이미 로또를 맞았는데, 문재인 정부에서만 로또(분양은) 안된다고 바가지를 씌워서 건설업자가 챙겨가는 정책을 쓰고 있다.

이게 가능한 이유는 국토부가 발표하는 기본형 건축비라는 것이 실제 건설업자와 계약하는 금액보다 30% 높기 때문이다. 거기에 가산비와 기타일반관리비등을 부풀려 분양가심의위원회라는 허수아비 (건설업자 주축) 심의만 통과하면 분양가를 마음껏 부풀릴 수 있도록 했다.

누가 서울시장에 당선이 되든지 진영논리나 정치논리에 휘둘리지 말고, 시민들과 더 나아가 온 국민의 주거안정을 이루도록 하겠다는 일관된 의지와 이미 검증된 방법을 통해 서민들이 내집마련의 꿈을 이룰 수 있도록 하는 정책을 수립하고 실현해주길 진심으로 바란다.