변창흠 국토교통부 장관이 지난 4일 발표한 부동산 대책에 대해 김헌동 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장은 "2.4대책으로 집값이 더 뛸것"이라며 "불난 집에 기름을 부은 꼴"이라고 대답했다. 

지난해 문재인 정부의 부동산정책에 대해 저격수로 나서서 날선 비판을 가하며 정권의 지지율에 큰 타격을 입힌 김헌동 경실련 본부장은 설 연휴가 지난 15일 정부의 이번 대책에 대해 묻자 이렇게 평가했다. 

녹색경제는 15일 서울 동숭동에 자리한 경실련 본부를 찾아가 김헌동 본부장에게 올해 집값 전망과 대책에 대해 물었다...<<편집자 주(註)>>

▲정부의 2.4대책 이후 주택시장을 전망해 주신다면

이번 대책으로 집값은 더 뛸 것이다. 불난 집에 기름을 부은 꼴이다. 

불과 6개월전인 지난해 8월4일 정부는 127만호를 공급한다고 했다. 아파트를 지으려면 최소 4~5년이 걸린다. 서울 30만호, 전국 80만호가 건설되려면 얼마나 많은 시간이 걸릴지 알 수 없다. 

이번 정부 출범 당시인 지난 2017년부터 계속 공급확대를 통해 집값을 안정시키겠다고 3기 신도시 등을 발표했다. 그런데 3기 신도시는 아직 사업용지도 확정짓지 못했다.이처럼 수도권 논,밭 등 그린벨트도 용지확보에 5년이상 걸린다.

그런데 도심지 재개발 재건축은 보통 10-15년 걸린다. 지금 정부의 잔여 임기를 따져보면 이번 대책은 무책임하다고 밖에는 달리 평가하기 어렵다. 

 

▲그렇게 전망하는 이유를 설명해 달라

과거의 사례를 살펴보면 재개발·재건축보다 수도권 신도시 건설이 쉽기 때문에 노태우 정권 때 부터 경기도에 쉽게 용지 확보를 할 수 있는 신도시를 건설해왔다. 지난 30년 동안 (수도권의) 신도시 건설을 통해 서울 집값을 안정시켜 왔는데, 이번 정부 들어서는 신도시 건설로 집값을 안정시키는 데 실패했다. 

작년 5월6일부터 공공이 구도심에 들어와서 재개발 재건축까지 공기업이 주도로 하겠다고 나서면서 큰 기조가 30년만에 바뀐셈이다.

박근혜 정부시절 부터는 공기업이 땅장사하는 곳으로 전락했다. 평당 200만원 주고 국민들로부터 빼앗은 땅을 건설업자에 500~1000만원에 팔아 쉽게 돈을 번다. 

당초 박정희 정권에서 공기업을 만들 당시는 주택 보급률이 50% 정도로 절대 부족해서 강남, 잠실이나 상계동, 목동에 15평짜리를 2000만원에 30평짜리를 4~5000만원에 아파트를 분양해 단독(주택)보다 반값 이하로 공급해서 주택가격 안정을 도모했다. 

지난 1989년 노태우정부 시절에는 분당에서 30평짜리 아파트를 4~5000만원에 분양해서 강남아파트가 1억원일 때 반값이하로 분양해 서울의 1/3가격에 주택을 공급했다. 그래서 서울 집값을 안정시켰다. 

그런 방식을 노무현(정권)이 깼다.

노무현 (전 대통령)은 “공기업도 장사다. 장사는 10배를 남길 수도 있다“며 "장사하면서 원가공개를 하라는 것은 장사논리에 맞지 않다"고 했다. 그래서 SH, LH같은 공기업을 장사꾼으로 만들었다.

참여정부 동안 강남에서 4억원이던 아파트가 10억원이 넘는 가격으로 올랐다. 

그래서 강남 집값 잡겠다고 강남 저층 아파트 재건축을 풀었다. 도곡 렉슬, 동부 센트레빌, 반포주공, 반포 래미안, 잠실 1,2,3, 단지를 부수고 재건축을 허용했다. 

송파구 특전사 부지에는 위례 신도시를 만들었다. 당시 논리가 '공급을 늘리면 된다. 공기업도 장사를 해라'는 것이었다. 

공기업은 막강한 공권력을 갖고 있다. 토지 강제수용권, 토지 용도 변경권, 독점개발권 등 3대 특권을 이용해 지금까지 분양된 1200만채 이상 분양된 우리나라 아파트 토지의 90%를 공기업이 공급했다. 

원래는 공기업이 값싼 토지를 쉽게, 빨리 공급해서 집값을 안정시켜 왔는데, 참여정부 시절 이 구조가 깨진 것이다. 그래서 당시에 집값이 폭등하게 됐다. 

그 때도 30번 이상의 대책이 나왔다. 그럼에도 불구하고 집값이 올랐는데, 이 과정이 잘 알려지지 않았다. 

그 당시 중요한 역할을 수행했던 김수현 전 청와대 수석같은 경우에는 다시 문재인 정부에서 일하기도 했다. 

따라서, 이번 정부의 부동산정책 실패는 이미 정권 초기에 예고된 셈이나 마찬가지였다. 

 

▲경실련은 집값을 잡을 수 있다고 얘기해왔다. 어떤 방법이 있는지 말해달라

지난 2008년 이명박 정부가 예비타당성 면제사업으로 추진한 '4대강사업'은 실제 8조원 정도였다. 이번 정부는 도시 재생 뉴딜이 50조원, 한국형 뉴딜 120조원, 녹색 뉴딜 80조원, 남해안 풍력 발전 48조원 등 300조원 규모를 예타면제로 밀어붙이고 있다. 이명박 정부의 20조원 예타면제를 비판하더니 15배 규모를 예타 면제로 추진하고 있다. 

이명박 정부는 수도권에 250만채의 보금자리 주택을 공급하겠다는 계획을 발표했다. 이중 150만채는 30평을 3억원 미만에 분양하고, 100만채는 공공임대로 공급한다는 계획을 발표했다. 그리고 이른 바 반값아파트로 불리는 토지임대부 건물분양 계획을 발표하고, 2009년부터 고양 원흥에 30평(짜리 아파트)을 2억원에, 하남 미사에 30평을 2억원에 분양했다. 또한 서초동 30평을 3억에. 강남 세곡동 30평을 3억에 분양했다. 위례 신도시에서도 30평을 3억3000만원에 분양했다. 이렇게 2년 동안 한달 간격으로 15만호를 분양했다. 

당시 민간 건설사가 왕십리 뉴타운 30평을 6억에 분양했는데, 단 3가구가 분양신청을 했다. 그래서 3년 동안 전국에 미분양 아파트가 150만채가 생겼다. 

이에 앞서 지난 2006년과 2007년 노무현 정부에서 파주 운정에 30평 아파트를 5.5억에 분양, 용인 동천 30평 아파트를 6억에 분양했다. 노무현 정부 시절 수도권에서 분양한 아파트 50만채가 이명박 정권에서 저가 분양을 했더니 집값이 반토막이 났다.

결국, 참여정부 시절 집을 사서 벼락 거지(하우스 푸어)가 된 사람이 100만여명이 된 셈이다. 그 여파가 박근혜 정부까지 미쳤다. 박근혜 정부가 돈을 싸게 빌려줘도 집을 안샀다. 주변에 집을 사서 손해본사람이 너무 많았다. 그래서 집값이 안정됐다. 이명박, 박근혜 정부 시절 공급이 많았던 것이 아니다. 그러니까 공급을 늘린다는 논리로 집값이 안정될 것이라고 생각하면 안된다. 

당시 서울의 강북에서는 재개발, 재건축, 뉴타운 조합이 다시는 (사업추진을) 안하겠다고 각서를 썼다. 당시 박원순 서울시장은 이 각서를 받고 400개가 넘는 이들 조합에 (서울)시민들의 돈으로 조합이 빚진 돈을 다 갚아줬다. 

이번 변창흠 장관의 대책은 이것을 다 풀어주겠다는 것이다. 국민세금으로 조합 해체 비용을 대줬는데, 이것을 다시 풀어준다는 것은 이해하기 어렵다. 

 

▲지금같은 부동산 시장의 혼란을 초래한 가장 큰 문제를 짚어달라

가장 큰 문제는 공기업의 정체성이다. 이번 정부 초기 3년 동안 SH가 직접 분양한 아파트는 6000채에 불과하다. 1년에 겨우 2000채다. 땅 장사만 하고 분양원가 공개도 안하고 분양가 상한제도 안했다. (변창흠 장관이) 2014년부터 SH 사장하는 동안 3년 동안에는 고작 2500가구를 분양했다. 땅 장사로 폭리만 취했다. 

변 장관은 2014년 이전에는 시민단체에서 환경운동 하던 사람이다. 환경보존을 앞세워 신도시 개발을 반대했다. 소신이 있는 사람으로 보기 어렵다. 그는 이명박 정권 때는 그린벨트지역에 짓는 30평짜리 아파트 분양가가 3억원도 비싸다고 주장했다.

공기업이 공기업다우면 이런 일은 없다. 공기업이 분양하는 아파트가 비싼 것은 토지 매매를 통해 폭리를 취하기 때문이다. 

오세훈 전 서울시장이 만든 SH 내규에는 80%를 짓고서 후분양하게 돼 있었다. 분양원가는 이때까지 든 돈에 나머지 20%를 추정해서 분양가 책정한다. 폭리를 취하지 않는다고 돼 있었다. 

 

▲ 2.4대책의 위헌 소지에 대한 논란도 확산되고 있는데, 어떻게 보시는지

변 장관이 2.4대책을 발표하는 모습은 경기도, 서울시 건설본부장이 발표하는 것 같았다. 전체 국토균형발전 개념은 없고, 잔여임기가 1년 남짓한 변 장관이 수도권 전체 구도심을 다 뒤집겠다는 것이다. 당연히 위헌 소지가 있다. 장관이든 대통령이든 국민의 일을 하는 머슴들 아닌가?

집이 아니라, 빵을 80만개 만든다고 해도 계획이 필요하다. 헌집을 부숴야 새집이 늘어나는데, 몇채를 부숴야 하는지 따져보자. 집을 100채 부수면 새로 130채를 만들수 있다. 재개발이나 재건축을 통해 서울에 30만채를 새로 만들려면 100만채 이상을 부숴야한다. 서울전체 주택 수가 300만개다. 이중 1/3을 부숴야 한다는 얘기다. 

부숴야 할 100만채에 사는 가구는 세입자만 200만가구가 넘는다. 부숴야 할 다세대, 다가구, 연립, 빌라 등에 사는 사람들 약 250만 가구는 어디에서 살아야 하나. 주택은 대체가 쉽지 않다. 결국, 임명된 후 2달 동안 대책을 위한 대책을 만든 것에 불과하다. 그만큼 국민을 무시하는 것으로 볼 수 있다.

이런 식의 대책을 내놔도 제1야당이나, 시민단체나 언론이나 이런 곳에서 제대로 지적하는 곳이 없다. 안타깝다. 

 

▲이번 대책으로 이득을 보는 사람들도 있을 것 같은데...

그가 장관이 되자마자 건설업자들과 공개 미팅을 했다. 토건업자들과 공모해서 만든 계획이다. 건설단체총연합회는 유일하게 이번 대책을 환영했다. 

이번 대책의 핵심은 용적률 200%에서 700%로 늘리고, 층수제한 35층을 50층으로 높이고, 준주거지역을 상업용지로 용도변경을 해 준다는 것이다. 공공이 직접 앞장서서 건설 인허가절차를 간소화하겠다는 것이다. 자금도 공공이 조달해주겠다고 한다. 세금도 깍아준다고 한다. 가장 큰 수혜자는 건설업자, 임대사업자다. 이들이 이미 재건축, 재개발 예정인 토지와 주택의 2~30%를 갖고 있다.

만일 이미 주거 중인 100만명 이상의 세입자가 반대를 하면 어떻게 할 것인가? 이들이 안 나가면 4년 동안은 공사를 시작하지 못한다. 만일 공권력을 앞세워 강제로 퇴거조치하면 누구를 위한 재건축이고 재개발이 되는 것인가. 건설업자들은 이번 대책이 실현되도록 최대한 로비를 할 것이다. 부패와 투기를 유발하는 정책이다. 

이것이 한때 환경정의를 외치던 사람이 내놓은 첫번째 정책이다. 

▲SH·LH 등 공기업은 어떤 문제가 있고, 어떻게 해야 문제 해결에 도움이 될 수 있을지 대안을 설명해달라

우리나라에 지어지는 주택이 통상 연간 50만채다. 이 중 아파트가 30만채, 다가구, 빌라, 등이 20만채 정도다.

신축 아파트 30만채 중 절반 정도가 수도권에 공급되며, 재벌, 대기업이 15만채를 공급한다. 

한해에 서울을 포함한 수도권 최대 공급량은 15만가구 정도다. 공공이 아파트 용지 90%를 공급한다. 10만가구 이상이 공공이 확보한 부지에 공급되는 셈이다.

공공 직접 분양은 SH가 1년에 2000가구, 4년동안 8000가구를 분양했다. 공사비는 2배 정도 부풀렸다.

지난 2년반 동안 GH는 분양실적이 한 채도 없다. 

LH도 최근 직접분양이 없었다. 건설업자와 공동시행을 통해 30평짜리 아파트를 한채에 7억~ 8억원에 분양했다. 

공공의 역할이 사라졌다. 땅장사만 한다. 땅을 건설업자에 싸게 넘긴다. 건설 원가는 30평에 3억원도 안되는데, 건설원가를 부풀려도 로또 분양이라고 한다. 로또가 안되게 하기 위해 건설원가를 계속 올린다. 왜냐하면 이 아파트를 민간이 분양하면 10억원이 넘어간다.

정부가 집값을 안정시키려면 (공기업이) 싼 가격에 분양해야 한다. 그것이 본연의 역할인데, 그건 안하고 규제만 늘린다. 

정부가 새 아파트 분양가격을 검증해주고 분양가가 높으면 반려하고 분양승인을 해주지 않아야 하는데, 이번에 분양가 상한제를 적용한 서초동 재개발 아파트 건축비를 평당 5500만원 그대로 허가했다. 분양가 상한제를 제대로 적용하면 평당 3000만원 미만이다. 조사가 필요하다. 

경실련도 하겠지만, 그 이전에 정부 기관인 감사원과 야당이 이같은 문제를 지적해야 하는 것 아닌가?

대통령과 서울시장은 이미 확보된 공공 부지에 건물만 분양한다면, 건축 원가를 공개할 수 있다. 건물 분양가격 결정권이 있다. 30평 아파트를 2억원에도 분양할 수 있다.

야당이 이것을 해야하는데, 안하니까 여당 지지율이 안 떨어진다. 원래 한나라당 시절 공약이었다. 지난 2009년 여당이 되면서 주호영과 171명의 한나라당 의원이 당론으로 결정했다. 그리고 강남구에서 450가구, 서초구에서 400가구 분양한 이후에 법안이 폐기됐다. 

여당과 야당 모두 부동산 정책에 대한 정당의 기본 정책 노선이 없다. 그렇다보니 사실상 관료들이 정책을 생산한다. 사실은 공무원표 정책인 셈이다. 이번 정책도 과장급 15명이 동원돼 만든 정책으로 알고 있다. 유일하게 공무원 정책을 무시한 것은 이명박 전 대통령이다. 그는 이지송 전 LH 사장과 직접 부동산 정책을 입안했다. 

지난해 5.6대책으로 ”우리 정권은 집값을 잡을 생각 없다“는 신호를 줬다. 이번 2.4 대책도 마찬가지다. 주택을 사재기한 사람들에게 더 큰 특혜를 주겠다는 것이다. 

공공재개발로 지정되기만하면 서울 땅 10평만 있어도 용적률 700%면 실제로 4~50평짜리 아파트가 생길 수 있게 됐다. 

서울 유권자중 십분의 일만 아파트 소유했다. 서울 유권자 700만 중 15%에게만 유리한 정책이다. 국민들이 자기에게 유불리를 판단할 능력 상실한 것 같다. 언론, 지식인, 정당, 시민단체 등이 올바른 정보를 주지 않고 있기 때문이다. 

주택 거래시장이 고장난 것은 맞는 것 같다. 어떤 고장이냐하면 집을 팔겠다는 사람이 없다. 우리나라 전체 주택 2200만채 중 연간 5%라면 100만채 정도가 거래되는 것이 정상적이라고 볼 수 있는데, 그러면 수도권에선 50만채 정도가 매매되어야 하는데, 매물이 사라졌다. 이번 대책으로 매물은 더욱 귀하게 될 것이다. 

수요는 늘고, 공급은 줄었다. 그래서 집값이 오르는 경험이 4~5년간 지속되고 있다. 집팔고 후회하는 사람이 100만명 정도되고, 못사서 후회하는 사람이 500만명에서 1000만명 정도에 이른다. 

주택가격 안정을 위해서는 공급부족이 문제가 아니다. 정부의 발표대로 주택이 공급될 가능성도 거의 없지만, 미국이나 유럽 국가들은 신규 주택 공급이 거의 없어도 이 정도로 심각한 문제가 생기지 않는다. 

연간 30만개 새 아파트가 선분양된다. 공공이 분양할 수 있는 아파트는 연간 20만채도 가능하다. 수도권에만 10만채 공급이 가능하다. 30평짜리를 3억원에, 20평 짜리를 2억원에, 한달에 5000가구에서 1만가구가 꾸준히 공급되면 헌집 수요가 확 줄어든다. 민간이 분양하는 30평짜리 10~20억원짜리 아파트가 분양될 리가 없다. 이것이 이명박정부의 정책이었다. 그래서 집값을 잡았다. 

집값은 잡을 수 있고, 이미 검증도 됐다. 사실 변 장관은 누구보다 이것을 잘 알고 있다. 분양원가 공개와 토지임대부 건물분양을 주장하던 그가 그것을 모를 수 없다. 

집값이 떨어지면 저출산 문제에는 확실히 도움이 된다. 청년들에게 미래를 보여줄 수 있다. 

싱가폴은 전 가구의 90%가 자기 집을 갖고 있다. 토지임대부 건물분양의 경우는 건물값의 120%까지 대출해준다. 소득이 낮을수록 더 많은 지원을 해준다. 정부가 모든 국민들이 자기 집을 가질 수 있도록 일관성있게 지원한다는 의지가 확고하기 때문에 가능한 일이다. 

 

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