"1주택자는 10월을, 무주택자는 그 이후를 신규 아파트 분양을 노려라."

정부의 9·13 부동산 안정대책과 9·21 공급대책으로 신규 아파트 청약이 크게 달라진다. 무주택자는 대출과 청약에서 유리한 입지를 차지한 반면 1주택자는 규제지역 내 신규 대출이 어렵고 청약 당첨 가능성도 작아지면서 갈아타기 계획에 차질이 불가피해졌다.

이에 따라 부동산전문가들은 주택 수요자들은 주택 유무 등에 따른 자신의 상황과 대출가능 여부, 선호 지역, 분양일정, 택지공급 일정 등을 감안, 청약전략을 짜야할 것이라고 조언한다.

무주택자, 자금력 有無에 따라 내집마련전략 달리 해야

무주택자들은 신규 아파트 청약에 도전할 것인지, 기존주택 매입에 나설 것인지를 선택하는 것이 바람직하다.

자금력이 있는 무주택자의 경우 어떤 방법을 써도 무방하지만 금융 대출이 상대적으로 유리한 만큼 최근 상황을 감안하면 인기 지역의 기존 주택 매입을 검토해볼 만하다.

최근 거래량이 줄어든 가운데 서울 강남 3구에서 값을 낮춘 매물이 등장하기 시작했고, 시간이 흐를수록 유주택자들이 내놓는 절세 매물이나 1주택자의 갈아타기 급매물이 늘어날 가능성이 높기 때문이다.

무주택자의 경우 공시가격 9억원 이하 주택을 매입하는 경우 집값의 최대 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다. 9억원을 넘어서는 고가주택을 구입할 때는 대출이 제한되지만 실거주 목적인 경우는 이 경우에도 대출이 허용돼 실수요자에게는 별문제가 없다.

자금력이 모자른 무주택자들은 무주택 자격을 유지하면서 신규 청약시장을 적극 공략하는 게 유리하다. 신규 분양은 분양가가 시세보다 저렴하고, 저리의 중도금 대출도 가능해 당첨 가능성이 높다면 기존 주택을 사는 것보다 좋다.

무주택 기간이 짧거나 청약가점이 무주택자는 2021년 이후 분양될 수도권 공공택지 물량을 바라볼 필요가 있다. '3기 신도시' 20만 가구를 비롯해 중소 규모의 택지도 대부분 2021년 이후 본격적으로 분양이 시작됨에 따라 현재 청약 가점이 낮은 무주택자도 가점을 높일 수 있다.

특히 3기 신도시 물량은 서울∼1기 신도시 사이에 들어서 기존 신도시에 비해 입지여건도 양호할 것으로 보인다.

신혼부부들은 연말부터 공급되는 신혼희망타운을 공략하는 것이 바람직하다. 신혼희망타운은 주로 공공택지에 공급되고 분양가도 주변 시세의 60∼80% 이내로 저렴하게 책정돼 일반 아파트보다 가격이나 당첨 가능성 측면에서 유리하다.

정부는 올해 말 위례·평택 고덕의 1399가구를 시작으로 앞으로 10만 가구의 신혼부부용 주택을 공급한다.

실제 공급 물량은 2020년부터 순차적으로 늘어나는데 정부는 이번 9·21대책에서 공급 시기를 최대한 단축한다는 방침이어서 결혼을 앞둔 예비 신혼부부도 관심을 가질 만하다.

1주택자, 다음달 신규 청약물량 노릴만

1주택자는 다음달 인기 지역에서 분양되는 신규 물량을 적극 공략해야 한다. 분양권·입주권 소지자도 앞으로는 무주택에서 배제돼 가점에서 불리해지는 만큼 제도 개선 전까지 당첨자 계약이 가능한 단지를 중심으로 청약 기회를 엿볼 것으로 예상된다.

정부가 이번 9·13대책에서 오는 11월부터 추첨제 물량 가운데 50∼70%를 무주택자에게 우선 배정하고, 나머지 30∼50%에 대해서만 1주택자에게도 당첨 기회를 주기로 했기 때문이다.

부동산114에 따르면 다음달부터 올해 연말까지 전국적으로 12만 가구의 새 아파트가 분양될 예정인데, 다음달에는 전국에서 3만3200여가구, 수도권에서 2만2700여가구의 새 아파트가 공급된다.

이 가운데 위례와 성남 등 수도권 인기지역과 서초동 래미안리더스원 등 서울 강남권 재건축, 강북 재개발 단지에 1주택자들이 대거 몰려들 것으로 보인다.

1주택 이상 보유자가 기존 주택을 구입해 주택 수를 늘리는 것은 신중해야 한다. 일단 규제지역에서 신규 주택담보대출이 원칙적으로 제한되고 예외적으로 대출이 허용되는 경우에도 기존 주택을 2년 내 처분해야 하는 등 제약이 많기 때문이다.