코로나19 사태로 상업용 부동산에 대한 위험이 고조되면서 연구기관과 감독당국이 잇다라 선제적 관리를 주문하고 나섰다.

지난 24일 한국금융연구원은 '코로나19 충격의 부동산간접투자시장 영향과 시사점' 보고서에서 "향후 코로나19 충격이 언제까지 지속할지 불확실성이 높아 국내외 상업부동산 간접투자상품에 대한 사전적 리스크 관리가 필요한 상황"이라고 밝혔다.

S&P 글로벌·주요국 상장 리츠 지수 추이를 보면, 올해 들어 대부분 국가의 상장리츠지수는 글로벌 주가보다 더 가파른 하락세를 보인다.

특히 해외 상업용 부동산 투자시장 침체를 반영해 관련 상장주식에 투자하는 글로벌 리츠 재간접펀드 수익률은 4월 말 현재 연초 대비 -12.7%에 달했다.

신용상 선임연구위원은 "미국과 유럽이 코로나19 확산의 최대 피해지역이 되면서 지난 수년간 현지 부동산에 공격적으로 투자해 온 국내 기관과 펀드의 손실 가능성이 확대될 것"이라며 "코로나19의 직접적 충격을 받는 호텔, 리조트, 리테일 등에 투자한 증권사와 연기금들이 투자물건 가치 하락, 리츠 배당 감소·중단, 주가하락 등의 피해 확산에 직면할 것"으로 전망했다.

또, 최근 금융감독원은 증권사 20여곳에 ‘해외 부동산 투자 및 재매각과 관련한 자체 점검’을 요청하는 공문을 보냈다.

해당 공문은 증권사가 직간접적으로 투자하고 있는 해외 부동산 자산의 투자가 적절한지 여부를 담당부서가 판단해 최고경영자(CEO)가 포함된 이사회에 보고하라는 내용을 담고 있다.

특히 금감원은 공문을 통해 상품의 투자 구조, 현지 실사 및 내부 심사 절차의 적정성, 현지 인허가 및 공사 지연 여부, 투자자를 대상으로 한 위험설명의 충실성 등 증권사가 내부적으로 점검해야 할 요인을 구체적으로 열거했다.

금감원은 “지난해부터 자본시장에서 해외 상품 관련 사고가 많이 발생하고 있는데, 리스크가 있는 자산은 전사적으로 대응방안을 마련해야 한다는 취지”라고 설명했다.

지난달에는 중국 안방보험이 미래에셋대우에 호텔매각대금 지급 소송을 제기하면서 증권가의 해외부동산 리스크 관리가 다시 주목받았다.

안방보험은 전날 미국 델라웨어주 형평법원에 미래에셋글로벌인베스트먼트를 상대로 지난해 합의한 호텔 인수계약 이행 완료 요구 소송을 제기했다.

미래에셋이 지불기한이었던 지난 17일 58억달러(7조1108억원)에 달하는 대금을 지불하지 않았다며 계약을 조속히 이행할 것을 요구한 것이다

근래 해외 대체투자 시장 규모가 성장하면서 국내 금융회사들이나 연기금들이 주식이나 채권 등 전통적인 자산에 비해 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 해외 부동산 투자 비중을 확대하고 나서 관련 리스크도 높아지고 있다.

국민연금도 해외 대체투자 규모를 늘리는 과정에서 랜드마크 오피스 빌딩 등 상업용 부동산을 중심으로 해외 부동산 투자 비중을 확대했다. 국민연금의 해외 대체투자 자산 대비 부동산 투자 비중은 지난해 3분기 기준으로 40.5%에 달한다.

해외 부동산 투자 경쟁이 치열해지면서 자산가격과 수수료가 올라가면서 수익률이 점차 하락하는 조짐을 보이자 자산가치가 고평가돼 있다는 부정적인 인식도 높아지고 있다.

여기에 코로나19의 확산에 따른 경기부진, 부동산 PF 규제강화 등으로 해외부동산 리스크관리가 적지 않은 부담으로 작용될 전망이다. 

앞서 금융감독원은 올해 검사업무 운영계획에서 해외 부동산 등 고위험자산에 대한 투자 리스크를 중점 점검할 계획이라고 밝혔다

지난해 말 기준 총 101조원 규모의 국내 해외대체투자펀드 가운데 부동산형은 54조2,000억원으로, 이 중 상당수는 오피스·상가·호텔 등 경기에 민감한 상업용 부동산이다.

해외대체투자펀드는 선진국 경기 및 시장 상황에 따라 다수의 국내 투자자가 동시에 투자 손실을 입을 수 있는데 이처럼 특정 자산에 쏠림현상이 나타날 경우 개별 증권사와 투자자뿐 아니라 금융시장 전체로 위험이 확대될 수 있다.

최근 금감원은 ‘자본시장 위험분석 보고서’를 통해 “해외대체투자는 개별 펀드의 투자 위험 및 유동성 위험이 크기 때문에 금융회사의 자산 건전성 확보를 위한 노력과 역량 강화가 중요하다”며 “증권사 및 자산운용사의 전문성과 내부 통제가 강화돼 자체적인 투자 위험 관리 역량이 제고돼야 한다”고 강조했다.