정부가 임대사업자대출에 담보인정비율(LTV) 규제를 적용하는 방안이 유력한 가운데 규제효과에 관심이 쏠리고 있다. 

기획재정부는 오늘 오후 정부서울청사 본관에서 관계부처와 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표할 계획이다. 

종합 부동산대책에는 신규 임대사업 등록 주택에 세제를 강화하는 방안이 포함될 전망이다. 

금융당국은 현재 부동산임대업이자상환비율(RTI)을 지금보다 까다롭게 적용하는 방안을 모색하고 있다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 은행의 부동산임대업자들에 대한 여신심사에서 대출의 적정성 여부를 심사하는 기준으로 쓰인다. 

정부는 원칙적으로 RTI가 1.25배(비주택은 1.5배)를 넘어야 대출을 받을 수 있도록 가이드라인을 제시했지만 예외 인정의 폭이 넓은 상태다.

이번 정부 방안에 예외 인정폭을 줄이거나 적용을 더욱 엄격하게 하고 보다 강화된 비율이 제시될 가능성이 높다. 앞서 신용대출과 부동산임대업대출에 대해 각각 DSR(총부채원리금상환비율)과 RTI(부동산임대업 이자상환비율)를 도입했지만, 전세자금대출과 임대사업자대출 증가세가 여전히 증가세를 보이고 있기 때문이다.

정부가 RTI비율을 높일경우 임대사업자대출은 증가세에 제동이 걸릴 전망이다. 대출 신규나 연기, 대환 등의 수요발생 시 높아진 RTI비율에 미달하는 차주는 취급이 거절되거나 대출한도가 줄어들 수 밖에 없다.   

또한, 정부는 임대업사업자의 대출이 주택투기자금으로 쓰인다고 보고 임대사업자대출에 담보인정비율(LTV) 규제를 적용하는 방안도 논의 중이다.  

현재는 투기과열지구 내 주택담보대출을 이용할 경우 LTV가 적용돼 주택가격의 40%까지만 대출을 받을 수 있는 반면, 임대사업자에게는 동일한 주택이라 하더라도 집값의 80%까지 대출이 가능하다. 임대사업자대출에는 이들지역에서 LTV 규제가 적용되지 않는다.

임대사업자대출에 LTV 규제를 적용하면 임대사업자의 대출 가능한도는 기존 80%에서 40%로 절반 가량 줄어든다. 대출한도가 줄어드는 만큼, 임대사업자대출을 받을 유인이 사라지게 된다.

이경우, 주담대 규제를 회피할 목적으로 임대사업자 대출이 악용되거나 사업자 등록증을 발급 받아 완화된 대출규제로 주택을 구입하면서 단기 4년·장기 8년간 의무 임대 등의 임대사업자 의무는 이행하지 않는 현상들은 크게 줄어들 전망이다.  

만일 주담대와 비슷한 수준으로 LTV가 적용되면 임대사업자 대출 한도는 현재의 절반 수준으로 줄어든다.

정부는 기존 임대사업자 대출에 대해서는 통상 1~3년으로 설정돼 있는 만기 때부터 LTV를 적용하는 방안도 검토 중이다. 기존대출에 LTV가 적용되면 대출한도가 기존 80%에서 40%로 줄어들게 되고, 만기를 연장하고자 하는 대출자의 경우 대출 차액(집값의 40%)을 은행에 상환해야만 한다.

목돈이 없는 대출자는 주택을 시장에 내놓을 수밖에 없게 되는 구조다. 이렇게 될 경우 시장에 급매물이 늘어나 부동산 가격에 영향을 줄 것으로 보인다.

올해 상반기 기준 KB국민은행, 신한은행, KEB하나은행, 우리은행, NH농협은행 등 5개 시중은행의 부동산 임대업 대출 규모는 122조3795억원이다. 같은 기간 전체 은행권 주택담보대출 잔액이 584조6000억원인 점을 감안하면, 임대사업자대출 규제가 대출시장에 미치는 영향이 크다.

이 때문에 금융당국은 만기가 돌아오기 이전에 초과대출분을 상환하도록 유도하는 방안을 추가로 내놓을 것으로 보인다. 기존 대출에 LTV를 적용한다 하더라도 시장에 미치는 영향을 고려해, 일시에 대출한도를 40%까지 낮추지 않고 매년 10∼15%포인트 가량 점진적으로 비율을 하향하는 방안도 논의 중이다.

감독당국은 현재 기존 대출에 LTV 규제를 적용할지 여부에 대해서 관계기관과 협의중으로, 임대사업자대출의 우회대출을 줄이면서도 시장에 미치는 부작용을 최소화하는 방안을 검토중인 것으로 알려지고 있다.