NICE신용평가에서 브릿지론 손실이 확대될 전망이라는 관측이 나왔다. 고금리가 장기화될 경우 브릿지론 중 30~50%의 손실 가능성까지 예측돼 내년 브릿지론 만기가 도래했을 때 부동산 PF 부실이 현실화될 가능성이 높아졌다. 이에 따라 각 건설사의 재무대응역량이 위기대응력을 얼마나 갖췄는지가 중요해질 전망이다.

NICE신용평가는 부동산 PF가 지난해 12월말과 올해 9월말을 비교했을 때 규모와 내용 면에서 유의미한 리스크 감축이 이뤄지지 못했다고 평가했다.

브릿지론은 만기연장, 본PF는 분양연기로 규모가 축소되지 않고 있고, 내용 면에서도 변화가 미미하다는 것이다. 증권사의 경우 브릿지론의 비중이 지난해 12월말 26%였으나 올해 9월말 27%로 거의 변화가 없었고, 저축은행은 55%로 동일했다.

브릿지론은 고위험・고수익 대출 상품으로, 부동산 개발 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 자금을 대는 대출을 말한다. 다음 단계인 본PF로 넘어가는 과정에 걸쳐져 있다고 해서 브릿지(Bridge)론이라 한다.

브릿지론은 시행사가 토지 매입 등을 위해 자금을 필요로 할 때 받게 되는데, 아직 분양 수익 등의 예측이 어려워 위험성이 크기 때문에 은행과 같은 제1금융권이 아닌 제2금융권에서 끌어오게 된다. 증권사, 저축은행 등이 제2금융권에 해당한다.

시행사는 토지매입 등을 통해 개발 사업 초기 단계를 진행하고 그 다음 건물을 올리는 과정을 위한 본PF 대출을 제1금융권에서 받게 된다. 이것을 본PF라 한다. 

본PF는 브릿지론보다 예상 수익은 적지만 그만큼 위험성도 낮다. 시행사는 본PF를 받아 브릿지론을 상환하고 이후 사업 단계를 밟아간다. 이것을 본PF 전환이라 한다. 본PF로 전환 후에 시행사는 준공 후 분양 수익을 거둬들여 PF대출을 상환하고 수익을 배분한다.

그러나 NICE신용평가에 따르면 브릿지론은 만기연장, 본PF는 분양연기로 규모가 축소되지 않고 있다. 즉 브릿지론은 상환이 되고 있지 않고, 본PF 전환도 되고 있지 않은 것이다.

2023년 6월말 금융권 PF대출 잔액은 133조1000억원으로, 3월 말 대비 1조5000억원 급증했다. 같은 기간 연체율도 2.01%에서 2.17%로 올랐다. 특히 증권사의 연체율은 17.28%까지 치솟았다.

이와 관련해 최근 PF관련 증권사들의 신용등급 하향조정이 이어지고 있다.

이혁준 NICE신용평가 상무는 “금융비용 및 공사비용이 증가해 토지비용을 낮추지 않으면 사업성 확보가 불가능하다”라며 “브릿지론 토지의 경매 및 공매 확대가 불가피한 것으로 보고 있다”고 말했다.

또한 NICE신용평가는 "건설업계의 재무 여력이 축소하고, 분양 양호 현장의 마무리 단계 진입으로 건설업계의 재무대응역량이 시험대에 들 전망"이라는 관측을 내놓았다.

한편, 부동산PF 부실 우려가 커지자 금융당국은 부동산PF 부실 관련 5대 금융지주와 긴급회의를 여는 등 릴레이 회의를 벌이고 있는 것으로 알려졌다.