2019년 하반기 아파트 시장은 9.13 대책 등의 수요 억제책의 효과가 계속되며 전체적으로 하향 안정 추세가 이어지는 가운데 혼조세를 나타낼 것이로 전망됐다.

부동산114는 26일 ‘주택시장 하반기 전망’ 보고서에서 올 하반기 서울 아파트 시장은 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지며 혼조세를 보일 것으로 예상했다.

주택시장, 상승과 하락 반복하는 혼조세 속 다극화 현상 심화

서울을 비롯한 수도권은 보합 수준을 보이겠지만 대전, 대구, 광주 등을 제외한 지방은 경기침체와 공급과잉 여파로 하락세가 이어질 전망이다.

최근 서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고하고 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것으로 보여 상승반전은 쉽지 않을 것으로 판단된다.

다만 미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등과 같이 대체 투자대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수가 될 것으로 보인다.

하반기에도 대출규제 등 9.13 부동산 대책의 영향권 아래 있는 가운데 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물리며 서울 아파트 시장은 보합 수준에서 박스권을 형성하며 상승과 하락을 반복할 것으로 전망된다.

보고서는 특히 아파트 입지와 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등의 개발 재료에 따라 아파트값이 상이한 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상으로 전개될 것으로 예측했다.

수요자들의 관심이 높은 서울의 경우 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김현상과 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 아파트값의 추가 조정은 제한적일 것으로 내다봤다.

반면 신도시를 포함한 경기·인천은 공급물량 부담과 함께 서울과 인접한 3기 신도시 계획 발표로 입지적 열세가 부각되면서 약세가 예상된다고 보고서는 전했다.

수도권을 제외한 지방은 대구, 대전, 광주 등 일부 지역을 제외하고는 공급과잉 여파와 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 전망이다.

재건축 시장은 조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수, 안전진단 기준 강화, 분양가 통제 등 전방위적인 규제에도 불구하고 공급 희소성이 부각되고 소유자들의 버티기가 진행되면서 전고점 수준에서의 가격을 형성할 것으로 예상했다.

일반 아파트는 경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감, 대출규제로 인해 낮아진 주택 구매력 등으로 상대적으로 하향 안정기조를 이어갈 전망이다. 특히 최근 공급물량이 많았던 2기신도시와 경기 외곽지역은 추가 하락이 불가피할 것으로 예상된다.

지역 및 가격, 면적별로 차별화된 움직임을 보일 것이다. 특히, 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 수요 쏠림이 두드러질 전망이다. 실수요가 뒷받침 되는데다 전용 85㎡, 공시가격 6억이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하다는 메리트가 있기 때문이다.

전세시장은 상반기와 비슷한 흐름속 안정세 유지

전세시장은 올년 상반기와 유사한 흐름으로 진행되면서 안정세를 유지할 것으로 보인다. 신규 아파트 입주물량이 전국 17만1,333가구로 상반기 대비 약 24% 감소하지만 주택임대사업자의 임대매물 출시와 재개발·재건축 사업 속도조절로 인해 이주 수요가 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다.

서울은 상반기 헬리오시티 입주발 전셋값 약세가 하반기에도 재현될 것으로 보인다. 강동구에서만 고덕그라시움(4,923가구, 9월 입주예정)을 비롯해 9115가구가 입주에 들어가고, 서울 전체적으로 상반기보다 3,560가구 증가한 26,361가구가 입주할 예정이기 때문이다.

또 HUG의 분양가 심사기준 강화와 정비사업 규제로 사업시행인가를 받은 재개발 재건축 사업장이 사업진행 속도 조절에 나서면서 예년과는 달리 이주수요도 크지 않을 것으로 예상된다.

다만 전체적으로는 상반기보다 전세수요는 증가할 것으로 보인다. 최근 몇 년간 급등한 아파트값에 대한 피로감이 높아졌고 실수요자들에게 유리해진 분양시장에 진입하기 위해 전세시장에 머무를 것으로 전망되기 때문이다.

서울을 제외한 경기•인천과 지방 아파트 전세시장은 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지며 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 것으로 전망된다. 특히 경상권은 전셋값 하락폭이 커지면서 역전세난 우려가 커질 전망이다.