국토부가 오는 29일부터 원활한 임대료 조정을 위한 ‘공정임대료’ 시범 운영을 밝힌 가운데 사실상 실효성이 낮은 ‘차임증감청구권’의 한계를 보완할 수 있을지 주목된다.

최근 젠트리피케이션 문제가 사회적 이슈가 되면서 임차인 보호 필요성이 강조되고 있다. 젠트리피케이션은 제한적인 의미로 기존 상인들이 지가상승에 따라 비자발적으로 상권을 떠나는 ‘상가내몰림 현상’을 말한다. 지가상승은 상가임대료 상승으로 이어지고 임차인은 법적, 경제적 열세로 인해 상가운영의 권리를 박탈당하게 된다.

이에 정부는 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정과 동시에 2019년 4월 상가건물임대차분쟁조정위원회(분쟁조정위원회)를 개소하고 임대인과 임차인 사이 임대료 분쟁 조정과 함께 상인의 비자발적 퇴거를 보호하는 법률적 조치에 나섰다.

특히 임차인은 상가건물임대차보호법에 따라 ‘차임증감청구권’을 통해 임대료 인상을 연기하거나 감액 조정할 수 있다. 임대인도 마찬가지로 종전 약정금액의 5%를 초과하지 않는 선에서 임대료 인상이 가능하다.

문제는 차임증감청구권은 1년 단위로 임대료인상이 가능하기 때문에 임대인에게 4년간 15%이상 임대료 인상의 권리가 주어진다. 반면 임대료 감면액 기준은 없고 감액을 위한 ‘경제적 변동 사정’을 증명하기 어려워 실효성이 떨어진다는 비판도 제기된다.

실제로 차임감액청구권을 인정한 판례는 IMF 직후 서울 강남권 상가건물 소송이 거의 유일해 증감액기준을 위한 가이드라인이 필요하단 지적이다. 정확한 청구가능 기준이 없다면 경제적 열세인 임차인 입장에서 법률소송은 무리한 결정이기 때문이다.

이에 국토부가 시범 도입한 공정임대료 제도가 차임감액청구권의 보완 역할을 할 수 있을지 주목된다. 공정임대료는 임대인과 임차인간 임대료 갈등 중재를 위해 분쟁조정위원회가 적정한 임대료를 측정하는 제도를 말한다. 이에 따라 불명확했던 차임증감청구권의 감액기준을 명확히 하고 관련 법률의 실효성을 제고할 것이란 기대다.

국토부는 한국감정평가사협회와 지난 19일 ‘상가임대차 공정임대료 산정을 위한 업무협약’을 맺고 감정평가사 37명을 감정평가사로 위촉했다. 감정평가사들은 분쟁 상권 정보를 비롯한 전문가의 분석을 바탕으로 적정 임대료를 조정한다.

한 법조계 관계자는 “차임증감청구권은 모호한 기준과 함께 법률적 근거가 적은 탓에 당사자간 ‘경제사정의 변동’을 증명하는 데 많은 시간이 소요됐다”며 “공정임대료 기준이 앞으로 명료해지면 법원 소송 전에 분쟁조정위원회의 조정 행사력이 더 강해질 것으로 기대”된다고 23일 <녹색경제신문>에 전했다.

다만 공정임대료 역시 법적 구속력이 없어 실효성이 있을지 미지수다. 공정임대료가 산정돼도 임대료 갈등을 둘러싼 당사자가 동의하지 않으면 그만이기 때문이다. 공정임대료보다 임차인 보호를 위한 임대료 제한선을 규정하는 ‘적정임대료’ 제한이 필요하다는 주장이 제기되는 이유다.

이에관해 국토부 측은 강제성이 없어 한계가 있단 점은 인정하지만 사회적 합의를 위한 시간이 필요하단 입장이다. 

한편 공정임대료는 수도권과 대전, 대구, 부산, 광주 등 6개 지역이 설치된 분쟁조정위원회를 통해 29일부터 시범운영될 예정이다. 국토부는 감정평가사 선정현황과 운영 평가 후 관련 제도를 전국으로 확대한다는 방침이다.