정부가 20일 발표한 부동산 대책으로 투기 조짐이 일던 경기도 서남부 지역의 집값 상승세는 다소 주춤해질 전망이다. 

정부는 2.20 부동산 대책을 통해 수원시 영통·권선·장안구, 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정하면서 투기 수요 차단에 칼을 빼들었다.

이번 대책은 12.16 부동산 종합대책 발표 후 두 달여 만에 나온 추가 대책이다. 정부의 고강도 부동산 규제책이 담긴 12.16 대책 이후 서울 초고가 주택시장은 단기적으로 집값이 진정되는 모습을 보였지만, 그 풍선효과로 경기도 서남부 일부 지역에서는 교통망 확충과 택지개발 호재로 집값 상승세가 이어져 왔다. 

이번 규제 대상지 5곳은 비규제지역으로 불과 두 달여 간 수원 3구인 영통구 8.34%, 권선구 7.68%, 장안구 3.44%, 안양 만안구 2.43%, 의왕시 1.93% 등 집값 상승세가 가파르게 나타났다. 

김은진 부동산114 팀장은 "12.16 대책 발표 이후 가격상승을 리딩했거나 고가 아파트 많은 서울 및 서울과 접해있는 수도권 지역 중심으로 수요심리가 일시적으로 관망세로 돌아서면서 가격 상승세 둔화되거나 일부 하향 조정됐다"면서 "반면에 그동안 아파트값 상승폭이 낮았던 서울 근교 지역의 비규제지역과 규제가 덜한 9억 이하 중저가 아파트 위주로 '키 맞추기' 현상 보이면서 풍선효과를 나타났다. 유동자금이 여전히 주택시장을 기웃거리면서 뇌관으로 작용하고 있는 것"이라고 분석했다.

하지만 이번 2.20 대책으로 규제 대상 지역에서 이 같은 과열 분위기는 잦아들 것으로 예상된다.   

또한 투기과열지구 등에 비해 상대적으로 수위가 낮았다는 평가를 받았던 대출규제가 더욱 강화된다. 내달 2일부터 주택담보대출비율(LTV)이 바뀌면서 주택가격 9억 원 이하분은 50%, 9억 원 초과분에 대해서는 30%가 적용된다. 반면 총부채상환비율(DTI)는 50%가 유지된다.

조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건이 2년 내 기존 주택 처분에서 신규 주택 전입 의무를 조건을 더해 실거주 의무를 포함했다. 여기에 법인전환을 통해 주택 구입 목적으로 사업자 대출을 못 받도록 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 조정지역도 주택 구입목적의 주담대 취급을 금지했다.

따라서 조정지역의 다주택자 양도세 중과와 2주택 이상 보유자의 종부세율 추가과세 등 보유와 매각단계에서의 세금부담뿐만 아니라 신규 진입단계에서의 여신규제까지 더해져 투기수요의 조정지역 진입이 훨씬 힘들어질 것이라는 전망이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이번 대책을 통한 정부 의도에 대해 "조정지역 지정 효과를 극대화해 투기과열지구와 투기지역 중복 지정 전에도 투기수요의 활동을 줄이려는 의도"라고 풀이했다. 

한편, 2.20 대책이 12.16 대책을 발표한지 얼마되지 않은데다 4.15 총선을 앞둔 상황에서 강도 높은 부동산 종합대책을 추가로 내놓기에는 제한적인 상황에서 나왔다는 평가도 나온다. 12.16 대책 이후 2개월 만에 추가 대책이 나온 것은 수요 억제 위주의 정책적 한계가 드러나는 미봉책이라는 지적도 있다.

함 랩장은 "국지적인 풍선효과에 '핀셋' 대응하면서 규제지역을 강화하는 정도로 정책수위를 조정한 것으로 판단된다"며 "저금리와 풍부한 부동자금이 주택시장으로 유입되는 상황에서 주택가격과 거래동향, 청약상황 등 모니터링을 지속해 과열이 발생하거나 확산될 우려가 있는 지역을 규제지역으로 지정하는 등 거래시장을 단속하는 방법 외엔 당장 뾰족한 집값 안정 수단을 찾기 어려워 보인다"고 진단했다.

또한 "앞으로도 미분양이나 공급과잉 우려가 덜한 지역 중 교통망 확충이나 각종 개발 호재가 있는 지역들로 유동자금이 유입될 확률이 높은 만큼 경기도와 인천광역시 등 수도권 일부지역의 집값 풍선효과를 잡기위한 정부의 정책 대결이 불가피할 전망"이라며 "유동자금이 직접투자 외에 소액투자 등 다양한 간접 투자 상품으로 이동할 수 있도록 리츠, 펀드류의 공모형 대체투자처 발굴과 시장의 공급 감소 우려를 다독일 수 있는 대도시 정비사업의 정상화가 고려될 필요가 있다"고 지적했다. 

김 팀장도 "이번에 조정지역으로 추가 지정된 수원, 의왕, 안양의 상승세는 다소 주춤해질 전망이다. 조정대상지역의 경우 주로 청약 관련 규제가 가해지기 때문에 기존 아파트값의 단기 하락으로 전환되지는 않을 것"이라면서도 "풍선효과 우려도 여전히 남아있다. 수도권에서는 안산과 부천, 인천(연수, 서구) 등 서부권 중심으로 그 동안 덜 오른 탓에 키 맞추기 현상을 보이거나 서부권 교통망 호재 등 기대감이 작용할 가능성이 있다"고 내다봤다.

이어서 "12.16 대책 발표된 지 2개월 만에 추가 대책이 발표된 것은 수요억제 위주의 규제책 한계를 역설적으로 보여주고 있는 것"이라며 "오히려 잦은 규제책이 시장의 피로도 내지는 내성을 키우는 부작용을 나타날 수 있다. 매물 출시를 유도할 수 있는 보완책이 같이 고려돼야 할 것"이라고 덧붙였다.