김헌동 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부장은 4일 지난 4년 집값을 올린 주범은 임대사업자에 대한 세제감면과 대출 특혜 때문이라고 밝혔다.

김헌동 경실련 본부장은 "김동연 전 경제부총리 겸 기획재정부장관이 임대사업자에 대한 세제감면 혜택을 줬고, 홍남기 국무총리대행 겸 부총리 겸 기재부장관이 임대사업자에 대한 대출 특혜를 줬다. 이것이 이번 정부에서 집값을 큰 폭으로 끌어올리게 된 것"이라고 거듭 강조했다. 

김 본부장은 과거 쌍용건설 기획실에서 20여년을 일했고, 김대중 대통령의 자문위원장을 지낸 친형 김태동 성균관대 교수와 '문제는 부동산이야 이 바보들아'라는 책을 냈고, '김헌동의 부동산 대폭로, 누가 집값을 끌어올렸나', '대한민국은 부동산공화국이다'를 공저로 낸 바 있다. 지난 1997년 부터 경실련과 인연을 맺었고, 2003년 발족한 경실련 아파트값거품빼기운동본부를 맡아 참여정부의 주택정책을 비판한 바 있다. 

지난해 김 본부장과 경실련 부동산건설개혁본부 관계자들의 노력과 성과는 여러 청와대 고위 관료들을 비롯해, 김현미, 변창흠 전 국토교통부 장관을 퇴임시키는데도 큰 영향을 끼쳤다. 

<녹색경제신문>은 지난 2년여 동안 현 정부의 부동산 정책을 질타하며, 연이은 기자회견과 인터뷰를 통해 비판과 대안을 지속적으로 제시했던 김헌동 경실련 본부장을 지난 반년 거의 매주 취재하면서 부동산 문제의 근본적인 원인에 관심을 갖게 됐다.

정부만 믿을 수도 없고, 시장논리만 따를 수도 없는 것이 주택정책이다. 그런데 김헌동 본부장은 "집값 잡는 것은 어렵지 않다. 1~2년 이면 잡을 수 있다"고 거침없이 말한다. 

▲정부는 지난 4년간 집값만큼은 자신있다며 무려 25번의 정책을 발표했고 강력한 규제와 세금폭탄을 날리는데도 집값이 안 잡힌다. 우리나라 집값이 오르는 근본원인을 말해달라. 

◇첫째 원인, 임대사업자 특혜...김동연, 보유세 감면·홍남기, 대출 특혜로 100만채 사들여

문재인 정부에서 집값이 폭등한 가장 큰 원인은 임대사업자에 대한 특혜 때문이다. 다주택자들이 보유한 160만채가 매물로 나온다면, 굳이 3기 신도시를 할 필요가 없다. 3기 신도시를 해도 입주가 언제될지도 모르는데, 집값이 잡히지 않을 것이다. 

김동연 전 경제부총리는 다주택 임대사업자의 보유세를 감면해줬다. 홍남기 총리대행은 이들에게 80%까지 대출을 늘려줬다. 월세 보증금만 있으면 얼마든지 주택을 많이 보유할 수 있게 해줬다. 공기업들은 매입임대를 통해 집값이 떨어지는 것을 막았다. 세금은 감면해주고, 저금리에 대출은 80%까지 늘려주고, 임대소득도 늘려주고, 집값도 올려줬다. 그것이 특혜가 아니면 뭔가?

이들은 집 한두채 가진 사람들이 다내는 보유세를 감면 받았고, 임대소득을 얻었고, 집값이 80% 올라 큰 이익을 봤다. 게다가 임대차소득신고은 강제사항이 아니다. 사업자등록자가 임대소득 신고를 하는 것은 당연한데, 부동산투기를 조장하자는 것이 아니면 가능한 일이 아니다. 자동차 운전을 하자면 운전면허가 필요하다. 어떤 사업자든 사업자등록을 하면 한푼의 소득이 생겨도 신고하게 돼있다. 정부가 이것을 외면하고 있다. 

최근 여당에서는 임대사업자 특혜를 폐지하자는 말이 있지만, 신규 임대사업자에 해당하고 기존 임대사업자들이 누리는 특혜는 그대로 유지한다는 것이다. 그래서는 집값이 잡히지 않는다. 세금을 걷고 대출을 회수한다면 100만채 이상의 주택공급 효과를 즉시 얻을 수 있다. 임대사업자들이 보유한 주택을 팔도록 하지 않는다는 것은 집값을 떨어뜨리지 않겠다는 말이다. 임대사업자가 아닌 다주택자들이 보유한 주택까지 포함하면 400만채다. 

1년에 거래되는 아파트가 60만에서 70만채다. 최근 3년간 거래된 주택이 150만채에서 200만채다. 이 중 임대업자들이 사들인게 100만채다. 그러니 실수요자들이 집을 사려고하면 집이 없다.

우리나라 전체 주택수가 2200만채다. 여기서 연간 거래되는 전체 주택수는 100만채 정도다. 우리나라 주택은 1년에 20여만채가 자연 소실되고, 50만채가 신규공급된다. 30여만채가 실제로 늘어난다.

기존 주택 70만채 신규 주택 50만채를 합해, 연간 120만채 정도를 두고 수요와 공급이 균형을 이루면 집값이 안정된다. 그런데, 이번 정부에서 임대사업자에게 특혜를 주면서 이들이 100만채 이상을 사들였다.

이명박 정부시절에는 '사자'가 없었다. 그래서 미분양 아파트가 150만채까지 늘었다. 그런데, 이번 정부들어서 사자가 200만이 됐다. 이중 임대사업자가 사들인 집이 100만채인 셈이다. 그래서 집값이 올랐다. 

그러면서 서울주택공사(SH), 토지주택공사(LH)는 이명박 정부시절 집값 안정효과를 입증했던 반값아파트 공급을 멈췄다.

수요는 늘렸고 공급은 막았으니, 집값이 안 오르는게 더 이상한 것 아닌가, 경실련에서는 이같은 상황이 올 것에 대해 이미 여러차례 경고했다. 

집값을 안정시키는 것은 쉬운데, 집값을 이렇게 많이 올리는 것은 오히려 쉬운 일이 아니다. 치밀한 계획과 경험을 바탕으로 일관되게 조직적으로 집값을 올려야 가능하다. 임대사업자 특혜를 준 것이 기재부라는 점을 알아야 한다. 부동산 세금도 기재가 결정한다. 

◇기재부, 국토부·LH 앞세워 경제성장률 수치·일자리 창출 명분으로 집값 올려

기재부 관료는 '관료의 관료'라고 불린다. 국토부도 LH도 모두 그들이 지휘한다. 그들은 경제성장률에 관심이 있고, 경제성장률을 쉽게 끌어올릴 수 있는 방법이 건설경기라는 것을 잘 안다. 일자리도 늘어난다고 생각한다. 실제로는 수치상의 성장일 뿐이고, 좋은 일자리가 늘어나는 것도 아니다. 건설현장 근로자의 70~80%는 동남아 등에서 온 외국인들이다. 

대통령과 청와대는 집값이 얼마 올랐는지도 모르는데, 집값이 왜 올랐는지 알 수가 없다. 그러니 제대로 된 대책이 나올 수도 없다. 또하나의 중요한 집값 폭등의 원인이다. 공공부문의 정확하고 신뢰할만한 집값 정보가 없다는 말이다. 

정부는 지난 4년 동안 집값이 17% 올랐다고 주장한다. 그러면서 공시가격은 60%를 올렸고, 3기신도시를 추가 지정까지 하면서 차질없이 진행한다고 한다. 구도심까지 공사판을 만들겠다고 2.4대책도 차질없이 추진한다고 한다.

지난 4년 동안 오른 집값이 경실련이 주장한대로 80% 정도 오른 것이 아니고 정부의 주장대로 17% 밖에 오르지 않았다면, 공시가격과 3기 신도시를 포함한 2.4대책에 대한 해명이 필요하다. 

그래서 야당의 광역자치단체장들이 공시가격 근거를 공개하라고 요구했고, 경실련이 LH 해체와 3기신도시 지정을 철회하라고 주장한 이유다. 2.4대책은 전면 재검토하고, 임대사업자에 대한 특혜 폐지가 최우선이다. 

◇집값 상승 기대감 자극해...공공분양가 높여 집값 하락 기대 차단

한가지 중요한 원인을 더 짚자면, 집값 상승에 대한 기대치다. '더 늦기 전에 지금이라도 사야한다'는 심리를 자극하는 정책을 연이어 발표했다. 무엇보다도 집값이 떨어질 것이라는 신호를 준 적이 없고, 집값은 떨어지지 않을 것이라는 신호는 지속적으로 줬다.

이명박 전 대통령의 반값아파트 정책은 집값이 떨어질 것이라는 신호를 줬고, 시간이 지나면 집값이 더 떨어질 것이라는 심리를 자극했기 때문에, 실수요자가 아니면 집을 살 이유가 없도록 만들었다. 이번 정부 들어서는 '로또 분양'이라며 공공분양 조차도 시세를 기준으로 이명박 대통령 시절 반값아파트에 비해 몇배를 올려서 분양했다. 

참여정부시절 2기신도시가 그랬듯이, 신도시 개발, 도심재건축, 도심재개발 등은 집값을 올린다. 재개발, 재건축 지정되면 해당 지역 부동산이 오르고, 신도시 지정되면 주변지역 집값이 오른다. 임대료도 오른다. 정부가 부동산개발을 앞장서는 것은 다른 나라에서 쉽게 찾기 어렵다. 이것이 또 하나의 원인이다. 

▲일각에서는 집값이 폭락하면 경제가 망가질 것을 우려하기도 하는 것으로 보인다. 그것은 염려하지 않아도 좋은 것인가?

관료들은 집값이 떨어지는 것을 염려하는 것으로 보인다. 경제성장률이나 일자리가 없어진다고 보는 것 같다. 부동산 거래량이 연간 70만채, 한채당 4억원이라고 가정하면 약 280조원이다. 비록 그것이 인위적인 것이라고 하더라도 신규 주택공급 200조원까지 따지면 약 500조원 정도라고 볼 수 있다. 집값이 폭락하면 이 부분에서 타격을 입을 수 있다. 그것은 눈에 보이는 것이다.

하지만, 그 폐해가 훨씬 크다. 젊은이들에게는 희망이 없어지고, 근로소득보다 불로소득이 훨씬 많아지기 때문에 누구도 일하려고 하지 않게 된다. 자산소득을 올리는데 열을 올린다. 다른 나라들과의 경쟁에서 우리가 장기적으로 이기고 살아남으려면 이런 식으로는 어렵다. 

◇누구에게도 이익이 없는 집값 폭등...금융·건설도 장기적으로는 경쟁력 훼손

정작 집값이 올라 가장 유리한 입장인 금융과 건설업도 중장기적으로 보면 경쟁력이 약화된다. 금융은 금융대로 주택담보대출만하면 되니까, 인원이 필요없어 구조조정을 하게 되고, 금융경쟁력이 낮아진다. 또한 다른 제조업 부문등에 대한 투자나 기업대출을 늘릴 필요가 없다. 대기업을 제외한 제조업, 서비스업 부문에서 좋은 일자리가 만들어지기 어렵다. 

건설회사들은 아파트 건축만해도 쉽게 돈을 번다. 재벌계열 건축회사들은 재개발, 재건축만으로도 큰 돈을 번다. 연구개발을 통한 기술경쟁력 강화를 위한 노력을 할 필요가 없어진다. 

◇공기업 무력화로 서민용 주택공급 시스템 제거

게다가, 공익적인 목적으로 만들어진 SH, LH, GH(경기주택공사)는 자기들 이익만 챙기도록 만들었다. 그들은 3대 특권인 토지강제수용권, 용도변경권, 독점개발권을 갖고 있다. 이같은 특권은 서민들과 중산층에 값싸고 질좋은 집을 공급하라고 국민들이 위임한 권력이다. 이들이 자기 역할을 제대로만 수행해도 지금처럼 집값이 오르지 않는다. 

당초 주택공기업을 만든 이유는 서민, 중산층이 일만 열심히 해도 내집을 가질 수 있도록 하기 위해서다. 이들이 그 역할을 포기했다. 

위례신도시의 경우, 지난해 3억5000만원에 분양해야 할 아파트를 7억5000만원에 분양했고, 마곡지구에서는 2억8000만원에 전임자가 분양했던 아파트를 박원순 전 시장이 7억5000만원에 분양했다. 

과천에서는 대우건설에 대토보상을 함으로써, 기존 3억원대 분양했을 아파트를 7억5000만원에 분양했다. 이것은 서민들에게 공급하던 양질의 주택공급시스템을 원천적으로 제거한 것이다. 

다시 말하면, 이들이 국민들이 위임한 특권을 자기들을 위해 사용했고, 지금도 그렇게 하고 있다는 것이다. 이런 일들에 대해 눈감는 사회가 되면 사회의 기본이 무너지는 것이다. 

또한, 집값이 폭등하니까 대출을 끼고서 집을 산다. 가계부채가 증가하고, 대출이자 부담이 증가한다. 이는 소비를 감소시켜 경제가 안정적으로 성장하는데 장애가 된다.