NH농협리츠운용(대표 서철수)이 국내 대표 오피스 4곳에 투자하는 펀드의 지분증권을 담은 ‘NH프라임리츠’의 공모 청약을 이달 중 마치고 내달 상장을 추진하고 있어 개인투자자들의 관심이 뜨겁다.

NH프라임리츠는 서울권 중심업무지구(CBD, Central Business District)에 자리 잡고 있는 서울역 앞 ‘서울스퀘어’, 강남역 사거리 '삼성물산 서초사옥', 테헤란로 '강남N타워', 잠실 ‘삼성SDS타워’ 등 초우량 오피스빌딩의 지분을 기초자산으로 편입하고 있다.

이들 4곳의 프라임오피스는 각각 ARA펀드(서울스퀘어), 케이비강남1호리츠 우선주(강남N타워), 현대38호펀드(삼성물산 서초사옥), 유경11펀드(삼성SDS타워) 등이 수익증권 형태로 지분을 보유하고 있다.

NH프라임리츠는 4곳의 오피스를 담고 있는 부동산 펀드의 지분을 각각 10%씩 담고 있는 재간접리츠로 향후 국내 오피스 외에 선진국 오피스 자산들을 편입시킨다는 계획이다. 내년에는 유상증자를 통해 추가 자산을 편입할 예정이다.

각 오피스는 서울역, 강남역, 잠실역 등 역세권 또는 테헤란로와 같이 교통이 편리한 입지를 갖추고 있어 임차인들의 선호도가 높은 장점을 지니고 있다. 초우량 임차인인 삼성 계열사가 책임임차 계약을 맺고 있는 등 공실률도 거의 ‘0%'에 가까워 안정적인 임대수익이 예상된다.

지난 1970년 준공된 서울스퀘어는 연면적이 약 4만 174평에 달하며, 2010년에는 1200억 원 가량을 들여 한 차례 대규모 리모델링을 마쳤다. SK 11번가, 메르세데스-벤츠 코리아, 위워크 등을 주요 임차인으로 두고 있으며, 자산가치는 약 1조 원에 이를 것으로 추산된다.

지난해 8월에 준공된 강남N타워는 4곳 가운데 가장 최근에 지어진 건물이다. 연면적은 1만 5466평으로 EA코리아, KB부동산신탁 등이 주요 임차인이다. 자산가치는 4500억 원 이상인 것으로 평가된다.

강남역 사거리에 위치한 삼성물산 서초사옥은 2007년 준공돼 삼성물산이 줄곧 사용해왔다. 2016년부터는 삼성화재가 입주해 사용 중이며, 2021년 9월까지는 책임임차 계약이 유지된다.

연면적은 2만 4538평이며, 자산가치는 약 7500억 원에 달한다.

잠실에 있는 삼성SDS타워는 삼성SDS가 입주해 있다. 지난 2014년 5월에 준공된 비교적 새 오피스로 연면적이 3만 110평에 이른다. 자산가치는 6300억 원 가량으로 평가된다.

미래에셋대우 보고서에 따르면, NH프라임리츠가 기초자산으로 편입한 오피스들의 평균 잔여임대기간이 5.18년으로 다른 상장리츠가 보유한 건물보다 짧은 편이다. 따라서 향후에 연장 기간과 조건이 변수로 작용해 공실률과 임대수익률에 변동 위험이 존재한다는 지적이다.

또한 재간접리츠 특성상 실물 부동산을 보유하고 있는 리츠보다 집합투자업자보수, 자산관리보수 등 수수료가 발생해 수익률에 영향을 준다. 이들 4곳은 2026년 2월(서울스퀘어), 2025년 8월(강남N타워, 삼성물산 서초사옥), 2024년 1월(삼성SDS타워)까지 유가증권 만기도 예정돼 불확실성이 존재하는 변수가 있다.

하지만 이 같은 단점에도 NH농협리츠운용을 통해 향후 농협이 보유하고 있는 우량한 부동산 자산이 편입될 가능성이 충분해 성장 가능성이 높다는 의견도 제기됐다.

이경자 삼성증권 애널리스트는 “미래 매각차익을 제외한 향후 7년 예상 평균 배당수익률은 연 5.52%, 예상 매각차익 감안 시 9.29%, 첫 배당이 발생할 사업연도 제2기(2020년 5월 결산)의 예상 배당수익률은 5.27%”로 예상했다.

또한 “진입장벽이 높던 프라임오피스에 투자할 수 있는 기회”라며 “투자자 측면에서 재간접리츠에 투자 제약이 있는 일부 기관도 있어 기관보다 개인에게 투자 매력이 더 클 것”이라고 전망했다.

NH프라임리츠는 오는 18일부터 20일까지 공모 청약이 진행되며, 내달 5일 상장할 예정이다.