12·16 주택시장 안정화 방안 후속조치로 23일부터 규제 지역에서 시가 9억원 초과 주택을 담보로 신규 주택담보대출을 받으면 강화된 LTV와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용받게 된다.

앞서 지난 17일에는 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주에 대해 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억원이상 초고가 아파트를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출이 금지됐다

23일 금융위는 12·16 주택시장 안정화 방안 발표 이후 금융 부문 후속 조치 시행에 따른 행정지도 및 질의응답을 이날 배포했다.

금융위·금융감독원 합동 현장 점검반은 이날부터 이틀간 서울 시내 주요 지역 은행 지점 약 20곳을 방문해 일선 직원들의 질문에 답할 예정이다.

이날부터 시행되는 금융부문 후속 조치는 다음과 같다.

▲ 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV가 추가 강화된다.

지금까지는 투기지역‧투기과열지구 주담대에 대하여 LTV 40% 적용 중이었다. 

이날부터 全금융권 가계, 주택임대업‧주택매매업을 영위하는 개인사업자 및 법인의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용하게 된다.

9억원 이하구간에서는 LTV가 40%적용되고, 초과하는 구간은 20%적용된다.

▲ DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리가 강화된다.

DSR은 모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 비율이다.

현행 평균DSR은 업권별 평균목표 이내로 각 금융회사별로 관리했다.

그러나 이날부터는 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택 담보대출 차주에 대해 차주 단위로 DSR규제를 적용한다

DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권 60%다.

▲ 주택담보대출의 실수요 요건이 강화된다.

지금까지는 규제지역 내 1주택세대는 2년내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출을 받을 수 있었다.

그러나 이제부터는 고가주택 기준을 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년내 전입 및 처분 의무가 부여된다.

즉, 1주택세대는 2년내 기존주택 처분→1년내 처분 및 전입으로 강화된다.

또, 9억원 초과 주택 구입 무주택세대는 2년내 전입→1년내 전입으로 단축된다.

▲ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리가 강화된다.

지금까지는 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택구입목적 주담대 취급가 금지됐다

이날부터 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구로 적용범위가 확대된다.

▲ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI가 강화된다.

지금까지는 주택임대업 개인사업자대출에 대해 RTI를 적용중(1.25배 이상)이다.

RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율)는 연간 임대소득을 '해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용'으로 나눈 비율이다.

이날부터는 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화된다.

다음은 금융위가 소개한 주택담보대출 리스크 관리기준과 문답이다

▲ DSR 규제가 차주 단위로 적용되는 경우는.

이후 투기지역·투기과열지구에 있는 시가 9억원 초과 주택을 담보로 새로 주택담보대출을 받는 차주들이다. 이때 주택담보대출에는 주택구입 목적 대출과 생활안정자금 목적 대출 모두 포함된다. 이 차주가 주택담보대출을 받은 뒤 추가로 신용대출 등 대출을 받아도 차주 단위 DSR 규제가 적용된다.

▲올해 7월 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 뒤 내년 1월 신용대출을 추가로 신청하면 차주 단위 DSR 규제를 적용받나.

아니다. 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점이 규제 시행일인 12월 23일 이전이므로 적용대상이 아니다. 같은 이유로 내년 1월 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 뒤 5월에 신용대출을 추가로 신청하면 차주 단위 DSR 규제가 적용된다.

▲ 2020년 2월 투기과열지구 소재 시가 8억원 주택을 담보로 대출을 받은 뒤 이듬해 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 먼저 산 주택의 가격이 10억원으로 올랐다면 차주 단위 DSR 규제가 적용되나.

적용되지 않는다. 투기과열지구 소재 주택담보대출 취급 당시의 주택가격 기준으로 차주 단위 DSR 적용 여부가 결정된다.

▲ 비은행권은 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 같은가.

모두 같다. 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 단계적으로 하향 조정해 2022년 1월 1일부터 40%를 적용한다.

▲ DSR 한도를 넘을 수 있는 예외 사항은.

병원비 같은 긴급한 생활안정자금 목적임을 입증하고, 신청한 목적에 맞게 자금을 사용한다는 약정을 체결해 여신심사위원회 승인을 받으면 1억원 한도에서 DSR 한도를 초과해 취급할 수 있다.

▲ 다주택자의 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대한 LTV는 어떻게 되나.

다주택자의 경우 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대해 1주택자보다 LTV를 10%포인트 차감한다. 이 기준을 적용하면 9억원 이하분에 대해선 LTV 30%, 9억원 초과분에 대해선 LTV 10%를 적용한다.

▲ 시가 15억원 초과 초고가주택의 주택담보대출과 관련해 시가 15억원 초과 여부를 판단하는 시점은.

차주의 '대출 신청일' 기준이다.

▲ 시행일 이전에 매매계약서를 작성하지 않고 일부 소액 금액만을 선지급한 '가계약'을 체결한 경우도 종전 규정을 적용받을 수 있나.

가계약은 매매계약으로 인정하지 않는다. 시행일 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주에 대해서는 종전 규정을 적용한다.