수익형 부동산 틈새 투자처로 ‘지식산업센터’(공장형 아파트) 상가가 주목받고 있다.

풍부한 상주인구 및 배후수요를 기반으로 안정적으로 임대수익과 환금성을 확보할 수 있어서다.

7일 부동산업계에 따르면 지식산업센터 상가에 투자할 때 가장 먼저 고려할 점은 상층부 업무시설 계약률이다. 업무시설 공실로 상주인구가 부족할 경우 상가의 매출 부실로 이어질 수 있기 때문이다.

외부 소비수요의 유입이 가능한 입지인지 따져보는 것도 중요하다. 주변에 아파트나 산업단지를 끼고 있어야 유리하다.

또한 지하철 역과의 거리, 건물 앞 인도의 유동인구, 건물의 가시성 등도 따져봐야 한다. 건물 내 상업시설 비율이 지나치게 높으면 경쟁력이 떨어질 수 있다는 점도 유의해야 한다.

상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 “지식산업센터는 기업이 아닌 개인이나 부동산임대사업자가 분양받을 경우 세금 경감이 취소되는 등 분양 자격요건이 까다로운 데 비해 지식산업센터 상가의 투자 기회는 누구에게나 열려 있다”며 “주변 고정수요와 유동인구, 교통환경 등을 잘 살펴본 후 선별적인 투자에 나서길 권한다”고 말했다.

경기도 평택시 LG산업단지에서 올 상반기 공급된 ‘더퍼스트 타워 평택’은 연면적 5만9635㎡ 규모의 대규모 지식산업센터로 상주인구만 약 3500여 명에 이를 것으로 전망된다. 상업시설 규모는 연면적 대비 15% 정도이며 동일 블록 4개 대형 업무용 빌딩 중 유일하게 상가로 허가를 받아 실질 상주인구는 1만여 명이 넘을 것으로 추산된다.

1층 기준 평당 평균 분양가는 1550만원으로 올해 경기도에서 공급한 상가 분양가(3281만원)의 47% 수준이다. 동탄 지역 지식산업센터 상가 분양가(2600만원)와 비교해도 62% 정도로 분양가 경쟁력이 높다.

서울시 금천구 가산디지털단지에 들어서는 ‘가산 테라타워’는 지하 3층~지상 17층까지 1개동, 연면적 약 8만6000㎡ 규모의 763호실의 지식산업센터다. 여기에 조성되는 상업시설은 지하 1층~지상 2층, 전용면적 64~192㎡, 총 54호실 규모다.

1층은 베이커리, 편의점, 부동산, 약국, 문구점 등의 독점업종

부여로 입점업체의 안정성을 높였으며, 2층은 메디컬존, 금융시설(은행 및 세무), 미용실 등을 조성하기 좋게 설계했다. LG전자, 삼성물산, 제일모직 등 대기업체가 모여 있는 핵심입지에 들어서 관련 계열사 및 협력업체 종사자는 물론 1495세대의 두산위브 아파트와 1454세대의 센트럴 푸르지오시티(2020년 예정) 등 인근 주거지 고객까지 흡수할 수 있다.

경기도 시흥시 시화산업단지 내에 들어서는 ‘대명벨리온 만성 지식산업센터’는 연면적 10만8944㎡, 지상 10층의 시화공단 최대 규모로 지어진다.

이중 상업시설은 119호실이 들어설 예정이다. 시화산업단지 센트럴병원과 롯데마트가 인접한 중심부에 위치해 차량 접근성이 뛰어나다. 시화공단 내 지원시설의 중심지 시화 공구·유통상가와의 거리가 8m로 바로 인접해 있다. 차별화된 특화설계도 장점이다. 상업시설, 지원시설, 공장 층고가 6~7m에 달해 실내공간을 복층으로 활용할 수 있어 시화유통·공구상가 입점에 최적화돼 있다.