미래에셋자산운용, 부동산 공모펀드 대중화 노력…개인 투자저변 확대

공모 부동산 펀드 순자산 약 2조원
자산운용사 1위…수익률도 견조
‘미래에셋맵스아시아퍼시픽’ 설정 이후
수익률 260%…해외펀드는 단기 하락세
“사모보다 공모펀드 운용 어려움 커”

미래에셋자산운용이 부동산 공모펀드 대중화를 위해 힘쓰고 있다. 순자산총액 기준 점유율은 전체 중 절반(50%)을 넘는다. 당장 돈이 되는 ETF(상장지수펀드)나, 사모펀드에 몰리는 경쟁사들과 달리 개인 투자자들의 투자저변 확대를 위해 노력한 결과다.

최근 해외 부동산 침체에 따른 손실 우려도 나오나 평균적인 수익률은 우수한 편이다. ‘미래에셋맵스아시아퍼시픽제공모1호투자회사’는 설정 이후 260%대 수익률(결산분배금 전액 재투자 가정)을 기록하고 있다.

우리나라 부동산 펀드는 대부분 기관투자자가 주 고객인 사모펀드에 몰려있다. 금융투자협회에 따르면 19일 순자산총액 기준 전체 부동산펀드 중 사모펀드(161조원)는 98%를 차지한다.

최근 사모에 투자하는 개인도 늘고 있으나 최소투자금액이란 문턱에 접근이 제한적이다. 이러한 배경에 리츠(REITs, 부동산투자신탁)가 주목받고 있으나 주식에 대한 배당금을 받는 구조인 만큼 부동산 간접투자로 보기 어렵다는 시각이 존재한다.

개인에게 남은 대안은 부동산 공모펀드이나 아직까지 갈 길이 멀다. 전체 시장에서 차지하는 비중은 1% 안팎으로 이마저도 매년 감소하는 추세다. 19일 전년 동기 대비 공모 부동산펀드 순자산액은 15.9%(5631억원) 감소했다.

이러한 가운데 두각을 드러내는 곳은 미래에셋운용이다. 19일 기준 부동산 공모펀드 순자산총액은 1조7236억원으로 전체 자산운용사 중 1위다. 전체 시장에서 차지하는 비중은 57.9%다.

이를 뒤따르는 하나대체투자자산운용의 순자산총액은 2541억원으로 미래에셋과 7배 가까이 차이가 난다. 다음으로 ▲한국투자리얼에셋운용 2356억원 ▲이지스자산운용 1929억원 ▲유경피에스지자산운용 1230억원 등이 이를 잇는다.

회사는 총 4개의 공모펀드를 운용하고 있다. ▲미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호 ▲미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 ▲미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호 ▲미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사다.

이 중 가장 설정기간이 긴 펀드는 ‘미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사’다. 한국을 비롯한 아시아태평양 지역 부동산을 주요 투자대상으로 두고 있다. 20일 종가 기준 2007년 설정 이후 263%, 최근 3년간 71.10% 수익률을 기록하고 있다.

미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사 설정 이후 수익률 추이. [출처=미래에셋자산운용]

주요 투자대상은 서울시 중구 센터원 빌딩, 판교 미래에셋센터, 분당 미래에셋플레이스 등 그룹 거점 오피스다. 전체 투자자산 중 96%를 차지한다. 나머지는 인도 주거개발, 미국 인디애나폴리스 물류창고 관련 부동산투자목적회사 주식 등에 투자한다.

회사는 장기간 환매가 불가능한 폐쇄형 부동산 공모펀드의 한계(환금성)를 넘기 위해 펀드의 수익증권('맵스리얼티1')을 증시에 상장시키기도 했다. 다른 공모펀드도 모두 이러한 방식으로 증시에 거래되고 있다.

다만 해외 부동산 경기 침체로 주춤하고 있는 펀드도 있다. 미국 댈러스 지역 오피스에 투자한 ‘미래에셋맵스 미국부동산투자신탁 9-2호’는 내년 3월 만기를 앞두고 있지만 금리인상, 재택근무 확산 등에 자산가치 하락이 불가피한 상황이다. 펀드는 최근 1년 간 수익률 13.67% 하락했다.

미래에셋과 달리 경쟁 운용사들이 부동산 공모펀드를 피하는 이유는 다양하다. 공모자금 만으로 양질의 투자자산을 찾기 힘들고, 펀드 대부분이 폐쇄형으로 설정되면서 투자자 모집이 순탄치 않은 탓이다. 불특성 다수를 대상으로 운용되는 만큼 사모 대비 유연성도 떨어질 수밖에 없다.

최근 순자산총액 100조원을 넘긴 ETF 시장으로 자산운용사들이 역량을 쏟으면서 공모시장 자체가 쪼그라든 영향도 크다.

자본시장연구원 김재칠 선임연구위원은 “ETF를 제외한 공모주식형펀드의 급격한 위축은 우리나라가 유독 심하다”며 “자산운용사들이 공모주식형펀드, 특히 액티브 펀드의 시장성이 낮다고 판단해 상품 제조와 마케팅, 운용인력 배치 등 회사의 역량을 ETF에 집중했을 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다.

자본시장연구원 등에 따르면 공모 부동산 펀드를 활성화하기 위해선 ▲기관투자자의 공모투자 확대 ▲설정 운용사 자기자본 투자 ▲현 조세특례법(제87조의7) 외 차별적인 세제혜택 ▲운용 관련 규제 완화 등이 대안으로 거론된다.

한 대형 자산운용사 관계자는 “사모펀드는 시장 변화 등에 유동적으로 대처하기 용이하다. 이에 반해 공모는 반면 개인 투자금이 들어가다 보니 소극적으로 운용할 수밖에 없다”며 “이러한 어려움에도 기관뿐 아니라 개인에게 투자기회를 제공하기 위한 목적으로 운용되고 있으며 대체로 자본이나 인력 등 규모가 큰 회사가 주로 맡고 있는 게 현주소”라고 말했다.