[녹색경제신문 = 정수진 인사이트녹경 기자] 연초만 해도 대규모 손실 우려로 시장 불안을 키웠던 해외 부동산펀드 이슈가 최근에는 비교적 잠잠한 분위기를 보이고 있다. 하지만 이는 실제로 리스크가 해소됐기 때문이 아니라, 리파이낸싱을 통한 만기 연장 등으로 위험이 유예된 상태일 분이라는 지적이 업계 안팎에서 잇따르고 있다.

14일 금융투자업계에 따르면 미국의 금리 인하 기대감 등으로 해외 부동산 자산에 대한 자금조달 여건은 지난해보다 일부 개선된 것으로 분석된다. 이에 따라 리파이낸싱 환경도 2023~2024년과 비교하면 다소 나아진 모습이다.

한 자산운용사 관계자는  “부동산 투자는 본질적으로 레버리지 기반이기 때문에 금리 안정은 분명 긍정적인 신호”라며 “자산에 대한 대출 연장(리파이낸싱)도 이전보다 우호적인 조건에서 가능해졌다는 점에서, 최악의 시기는 넘긴 것으로 보인다”고 말했다.

하지만 구조적 회복 국면에 접어들었다고 보기는 어렵다는 반론도 만만치 않다. 또 다른 자산운용사 관계자는 “금리 인하 속도가 예상보다 더디고, 섹터별 쏠림(특히 오피스 자산)도 심화되고 있어 전체 시장이 회복됐다고 보긴 어렵다”며 “아직 2021~2022년 저금리 시기에 조달한 대출 자산들의 본격적인 만기가 도래하지 않았고, 향후 리파이낸싱 이후 현금흐름이 악화되면 추가적인 리스크가 수면 위로 드러날 수 있다”고 경고했다.

실제 손실이 현실화된 사례도 이미 나타나고 있다. 금융투자협회 공시에 따르면, 이지스자산운용의 '이지스글로벌공모부동산투자신탁229호', 한국투자리얼에셋운용의 '한국투자벨기에코어오피스2호' 등은 전액 손실이 확정됐다. 해당 펀드는 대부분 유럽 상업용 부동산에 투자한 상품으로, 코로나19 이후 공실률 상승과 자산가치 급락의 직격탄을 맞은 바 있다.

또한 키움투자자산운용의 '키움히어로즈유럽오피스부동산투자신탁제1호'는 최근 1년간 수익률이 –70.4%에 달했으며, 하나대체투자의 '나사부동산투자신탁1호'는 자산 매각에 실패하며 만기를 5년 연장한 뒤 감정가가 지난해 3억5340만달러에서 3억3100만달러로 하락했다. 이에 최초 취득가액 약 1억6243만달러였던 현지 자산 매입(지분 증권 평가 금액) 가격도 지난해 1월 기준 9240만달러로 43% 하락했는데, 올해는 여기서 더 떨어진 8203만달러(-11.2%)로 나타났다. 평가손익 반영 이후 기준가는 637.23원에서 546.52원으로 하락했다. 이는 향후 자산 재평가에 따라 기준가 하락이 연쇄적으로 확산될 수 있음을 나타내는 사례로 평가된다. 

공모펀드에서도 손실이 본격화되고 있는 가운데, 사모펀드의 경우에는 정보 접근이 어렵고 공시 의무도 제한적이어서, 실제 리스크가 수면 위로 드러나기까지 더 많은 시간이 소요될 수 있다는 우려도 제기된다.

익명의 자산운용사 관계자는 "사모 형태의 펀드들은 공시가 제한적이기 손실 인식이 지연되는 구조"라며 “공모펀드는 손실이 현실화되면 비교적 빠르게 반영되지만, 사모펀드는 실제로 문제가 터질 때까지 수면 아래 잠복해 있을 수 있다”고 설명했다.

실제로 미래에셋증권은 사모펀드 형태로 보유한 프랑스 ‘투르마중가’ 자산에 대해 '미래에셋해외부동산전문투자형사모투자신탁제6호'와 '미래에셋해외부동산전문투자형사모투자신탁제6-1호'은 대규모 손실로 인해 장부가액은 717억, 293억원으로 집계된다. 최초 취득금액(3572억, 1099억원) 대비 장부가치가 79.9%, 73.3%가량 쪼그라들었다.