[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 부동산 시장의 향방과 개혁 방향을 논의하는 자리가 열렸다. 희년함께와 토지+자유연구소는 1일 서울 희년평화빌딩에서 ‘2026 제1차 부동산개혁 포럼’을 개최하고 5월 9일 이후 부동산 정책 변화 방향을 점검했다.

정부의 양도세 정책을 둘러싸고 부동산 업계 전문가들의 평가는 엇갈리고 있다. ‘시장 안정의 신호탄’이라는 기대와 ‘시장 불안 요인’이라는 우려가 맞서는 양상이다. 양도세 복원이 단순한 세제 정상화를 넘어 구조적 개혁으로 이어질 수 있을지에도 관심이 쏠린다.

이날 첫 발제에 나선 이광수 대표(광수네복덕방)는 최근 시장 흐름을 '정책 시행 이전 단계에서 이미 나타나고 있는 변화'로 진단했다.

이 대표는 “서울 아파트 장기 보유자 매도인이 증가하고 있다”며 “양도세 중과 유예 종료라는 신호만으로도 매물이 늘고 시장이 안정되는 흐름이 나타난다”고 말했다. 이어 집값을 좌우하는 핵심 변수로 ‘매도 물량’을 강조했다.

또한 이 대표는 “단기적으로 집값을 결정하는 건 결국 매도 물량”이라며 “건설사가 공급하는 신규 주택보다 기존 주택이 얼마나 시장에 나오느냐가 훨씬 중요하다”고 설명했다. 또한 “아파트 가격이 오르는 이유는 보유자들이 집을 팔지 않기 때문”이라며 “가격을 안정시키려면 다주택자나 비거주 주택 보유자의 매물이 늘어야 한다”고 덧붙였다.

이 대표는 현재 시장을 다주택자 매물 증가가 시작된 초기 국면으로 평가하며, 향후 정책은 비거주 1주택 물량까지 확대하는 방향으로 이어질 필요가 있다고 봤다. 특히 보유세 논의가 불가피하다는 점도 강조했다. 낮은 보유세 구조에서는 자산 가격이 상승해도 매도를 유도하기 어렵고, 결과적으로 시장에 매물이 나오지 않는 구조가 고착된다는 것이다.

실제로 고가 아파트의 경우 수십억 원의 가격 상승에도 불구하고 보유세 부담은 제한적인 수준에 그치고 있어 투자 목적 보유를 억제하기에는 부족하다는 지적이다.

이 대표는 이러한 구조를 개선하기 위한 방안으로 초고가 주택을 중심으로 한 단계적 보유세 강화 필요성을 제시했다. 시장 충격을 최소화하면서도 투자 수요를 억제하는 방식으로 정책을 설계해야 한다는 설명이다.

또 자산 시장의 특성상 정책은 기대를 변화시키는 방향으로 작동해야 한다는 점도 강조했다. 기존과 동일한 정책 반복으로는 시장을 움직이기 어렵고, 예상하지 못한 방식과 타이밍의 정책이 필요하다는 것이다.

이어진 발제에서 남기업 소장(토지+자유연구소)은 보다 구조적인 문제를 짚었다.

남 소장은 “정부는 금융을 우선하고 세제는 마지막 수단으로 보고 있지만 두 정책은 동시에 작동해야 한다”고 말했다. 특히 현행 부동산 세제를 ‘투기 유발형 구조’로 규정했다. 

또한 “보유세 실효세율이 낮고 장기 보유 시 세금을 깎아주는 구조는 투기를 촉진한다”며 “가격이 오를수록 보유 부담이 줄어드는 구조 자체가 문제”라고 지적했다. 이어 “보유세는 가격 상승 기대를 억제하고 매도 물량을 늘리는 핵심 장치”라며 “초고가 주택뿐 아니라 전반적인 보유세 강화가 필요하다”고 강조했다.

이날 포럼은 양도세 복원을 ‘출발점’으로 규정하고 토지보유세 도입, 공공임대 확대, 주거권 강화 등을 후속 의제로 제시했다. 참석자들은 5월 9일 이후가 부동산 정책의 분수령이 될 것이라는 데 공감했다.

포럼에 참석한 부동산 업계 관계자는 "양도세 복원이라는 제한적인 조치만으로도 시장이 반응하고 있다는 점에서, 향후 실제 정책이 본격화될 경우 시장 구조 변화로 이어질 가능성도 제기된다"라며 "다만 선언과 정책 사이의 간극을 얼마나 빠르게 메울 수 있을지가 향후 개혁의 성패를 좌우할 핵심 변수가 될 것"이라고 지적했다.