[인사이트녹경 = 조영갑기자] 김동선 한화호텔앤드리조트(한화호앤리) 미래전략본부 총괄 부사장이 베팅한 리조트 북한산 파라스파라 서울(현 안토)을 두고 시장의 설왕설래가 이어지고 있다. 한화호앤리 측은 시장가치보다 합리적으로 인수했다고 자평했지만, 4000억원에 육박하는 부채와 이자비용, 수익성 악화 등은 한화호앤리가 풀어야 할 숙제다. 서울 도심권 럭셔리 리조트에 대한 영업 리스크도 마찬가지다. 

14일 업계에 따르면 현재 한화호앤리 측은 파라스파라 담보대출 대주단과 리파이낸싱에 대한 협의를 진행하고 있다. 파라스파라 시행사이자 소유주인 정상북한산리조트는 지난 2021년 8월 2700억원 규모의 담보대출 약정을 최초로 체결한 이후 대주단 구성이 몇 차례 바뀌면서 리파이낸싱을 진행한 바 있다. 지난해 7월 2200억원 규모의 차환이 마지막으로 이뤄졌다. 만기는 내년 7월 말까지다. 만기 전 리파이낸싱을 단행할 가능성이 높다. 

건설사 삼정기업이 올 초 법정관리를 신청하면서 EOD(기한이익상실)가 발동됐으나 대주단이 EOD 대신 기한이익 연장을 결정하면서 계속영업이 결정됐다. 삼정기업은 부산 지역 종합 건설사로, 박정오 회장과 장남 박상천 대표가 대주주로 지배하는 회사다. 박 대표는 특수관계인과 함께 정상북한산리조트의 지분 100%를 보유하고 있었다. 삼정기업이 법정관리를 신청하고, 대주단의 압박이 거세지면서 매각을 결정했다. 

건설업계 관계자는 "워낙 곡절이 많은 사업장이라 계속 소유에 대한 의지가 강했으나 해운대 반얀트리 화재 사건을 계기로 기존 채권 회수가 어려워지면서 울며 겨자먹기로 자산 매각에 나선 것"이라고 전했다. 

서울 강북구 우이동에 자리한 파라스파라는 2009년 부지개발 첫 삽을 떴으나 시행사 부도와 건설사(쌍용건설) 법정관리, 강북구청의 인허가 지연 등 악재가 맞물리면서 장기간 방치돼 있다 삼정기업이 1400억원에 부지 매입에 성공하면서 2019년 공사가 재개됐다. 2021년 8월 정식 오픈하고, 영업을 시작했다. 연면적 9만9607㎡ 규모로, 총 14개동에 344개 객실이 있다.

한화호앤리는 올 상반기부터 파라스파라에 대한 인수 검토를 진행, 비교적 신속하게 인수대금(유상증자) 납입까지 완료하면서 파라스파라를 그룹사에 편입시켰다. 정상북한산리조트 유상증자 대금 295억원을 비롯해 기존 출자금 5억원 등 총 300억원을 투입해 정상북한산리조트의 지분 100%를 확보했다. 인수 후 한화호앤리는 기존 한화호앤리의 브랜드(플라자)가 아닌 리브랜딩을 진행, 안토(ANTO)로 리뉴얼했다. 편안한 땅(安土)이라는 의미다. 

한화호앤리는 인수 관련 자료를 내고 "이번 파라스파라 서울 인수가 재무적 측면에서도 의미가 있다"고 자평했다. 한화호앤리 측은 "기존 부채를 승계하는 방식이긴 하나 당장 투입되는 비용이 미미하고 부채를 포함하더라도 시장 가치 대비 2000억원 가량 싸게 인수한 셈"이라며 "결과적으로 주목할 만한 재무적 성과를 거뒀다고 볼 수 있다"고 강조했다. 

2024년 말 기준 파라스파라의 부채 총액은 약 3902억원 수준이다. 여기에 정상북한산리조트 지분 인수 대금 300억원을 합하면 4202억원이다. 2000억원 가량 싸게 인수했다고 밝힌 점을 고려하면 한화호앤리는 파라스파라의 시장가치를 6200억원 가량으로 추산한 셈이다. 

하지만 일각에서는 밸류에이션 근거가 미약하다는 평가를 내놓는다. 지난해에는 파라스파라가 영업손실(-69억원)과 순손실(-188억원)을 기록했으므로 2023년 손익을 기준으로 일반적으로 M&A 시장에서 사용되는 EV/EBITDA 멀티플 방식을 활용해 EBITDA(영업이익+감가상각비+무형자산상각비+사용권자산상각비) 약 260억원에 럭셔리 리조트의 멀티플 배수(미국 하와이 Turtle bay resort 인수 건) 16.3배를 대입하면 약 4240억원 수준이 나온다. 파라스파라의 자산가치나 향후 추정 손익에 따라 시각이 다를 수 있지만, 한화 측의 밸류(6000억원 이상)가 다소 무겁게 느껴지는 배경이다.  

근본적으로 한화호앤리가 승계한 부채에 대한 우려감 섞인 목소리도 나오고 있다. 한화 측은 기존 차입금을 위한 차환을 위해 리파이낸싱에 나선다는 방침이지만, 규모 자체가 커 리파이낸싱 이후에도 이자부담은 지속될 것으로 보인다. PF 장기차입금 2200억원에 단기차입금 113억원, 미지급금 1475억원 등에 대한 차환 대출 등을 감안하면 이자비용 부담이 커질 것으로 보인다. 지난해 정상북한산리조트는 이자비용으로 113억원을 지출했다. 현 대주단인 KB증권(한국리얼에셋)과 아이비케이저축은행의 이자율은 7%에서 10% 수준이다. 

수익 구조에 대한 리스크도 제기된다. 2023년 매출액 620억원, 영업이익 103억원, 당기순이익 45억원을 기록했던 파라스파라는 지난해 수익성이 악화되면서 매출액 555억원, 영업손실 69억원, 당기순손실 188억원을 기록했다. 리조트 수익사업의 핵심인 분양수익 역시 1년 만에 50억원 이상 줄었다. 

개장 초 삼정기업 역시 도심권 럭셔러 리조트 컨셉으로 분양권 및 회원권 사업에 승부를 걸었으나 높은 회원권 가격, 구좌 갯수 등으로 흥행에 실패한 바 있다. 파라스파라는 개장 초기 12구좌 24억원에서 최대 6구좌 60억원 등으로 가격을 설정해 상대적으로 가격이 높다는 평가를 받았다. 개발지구 외에는 북한산국립공원 개발제한으로 묶여 있어 추가로 유형자산 투자를 하는 것도 불가능하다.

건설업계 관계자는 "입지는 우수하지만, 서울 및 수도권 고액자산가 분양권, 회원권 유치를 하기에는 이미 일정하게 한계를 보인 영업장"이라면서 "한화의 경우 그룹사 법인이 많으므로 이를 통해 법인 영업을 하는 방식으로 비용을 전가할 것으로 보인다"고 말했다. 

이와 관련 한화호앤리 관계자는 "이미 리조트 분양사업에 두터운 노하우를 보유하고 있고, 모기업의 지급보증능력이 우수하기 때문에 운영 면에서는 문제가 없을 것"이라고 강조했다.