2018년 하반기 오피스텔 시장은 입주물량 증가로 상반기에 이어 수익률 하락이 예상된다.

하지만 오피스텔 임대수익률이 여전히 예금금리를 웃돌고 있어 투자자들의 관심은 유지될 전망이다.

지난 3월부터 이자상환비율(RTI)이 도입되면서 대출이 어려워지고 입주물량이 지속적으로 늘어나는 점은 투자자들에게 부담이 될 것으로 보인다. 또 지난달 13일 미국 기준금리가 인상되면서 우리나라의 금리 또한 인상될 가능성이 있다. 수익형 부동산 특성상 금리가 오르면 임대수익률이 감소하기 때문에 투자 시 유의해야 한다.

전국 오피스텔 매매가격 0.33%상승...투자 및 실거주 수요 유입으로 급락은 없을 전망

2018년 상반기 전국 오피스텔 매매가격은0.33% 상승했다. 전년동기(0.68%) 대비 0.35%포인트(p) 낮아진 것이다. 정부의 강력한 부동산 규제로 부동산 시장이 주춤했던 가운데8.2 대책으로 오피스텔 전매제한이 확대된 점등이 맞물리며 상승폭이 둔화된 것으로 보여진다.

하지만 하반기 오피스텔 매매가격이 마이너스 변동률로 전환될 가능성은 적어 보인다. 마곡산업단지ㆍ문정법조타운 등 업무지구를 배후로 둔 지역 내 투자수요 및 실거주 유입이 꾸준하고 주택에 대한규제가 집중되면서 대체재인 오피스텔의 매수세가 유지되고 있기 때문이다.

실제 서울강서구 마곡동의 보타닉푸르지오시티 전용22.2m2은 2017년 하반기 1억원 후반대에서 거래됐으나 2018년 상반기 2억3,000만원에 거래가 이뤄졌다.

전세는 0.36% 상승했다.임대수익이 주 목적인 오피스텔 특성상 여전한 전세 매물품귀현상을 보이고 있다. 월세는 0.09%의 변동률로 강보합세를 이어갔다.

2018년 하반기 분양물량 큰 폭 하락 예상

지난 상반기 동안 전국적으로 4만317실의 오피스텔이 분양됐다. 하반기에는 7,599실이 분양예정으로 물량이 큰 폭으로 감소한다.

서울 강동구 명일동 고덕역 대명벨리온(300실), 경기 화성시 청계동 동탄역 유림노르웨이숲(600실), 인천 연수구 송도동 송도1차 대방디엠시티(654실) 등이 분양될 예정이다.

오피스텔 분양시장 역시 양극화가 두드러지고 있다. 입지 여건이 우수하고 투자가치가 기대되는 곳은 수백대 일의 경쟁률을 보였지만 입지와 브랜드를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 철저히 외면 받았다.

아파트투유에 따르면 올 상반기 분양된 경기 군포시 힐스테이트금정역(639실)은 최고 경쟁률 222대 1로 호조를 보였다. 수원시 광교더샵레이크시티(1,805실)도 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다. 반면, 경기 파주시에 공급됐던 오피스텔의 경우단 한 명의 청약자도 없어 청약률 제로를 기록했다.

입주물량 2004년 이후 최대...단기간 물량 급증 지역 공실 위험 우려 커

상반기에는 전국 3만3,177실이 입주했다. 전년 동기(2만1,742실) 대비 52.59% 늘어난 물량이다. 2015년 이후 분양 호황기를 맞아 공급된 많은 물량이 2018년 들어 입주를 시작한 영향이다.

2018년 하반기 입주예정 물량은 총 4만3,981실 규모다. 경기 하남시(3,785실)와 시흥시(2,689실)의 입주물량이 상당하다. 특히 하남시는 2020년까지 1만8,411실의 물량이 입주를 앞두고 있어 단기간 물량급증에 따라 공실률이 높아질 수 있다.

하반기 주요 입주 단지로는 경기 수원시 광교아이파크(282실), 경기 하남시 망월동 힐스테이트에코미사(650실), 인천 연수구 송도동 송도더샵센트럴시티(238실) 충북 천안시 불당동 천안불당시티프라디움3차(2,050실) 등이다.

임대수익률 하락세 지속,임대형 상품에 대한 투자관심은 유지

오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 조사 이래 11년 연속 하락세다. 2018년 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.15%로 전년 동기(5.22%) 대비 하락했다. 서울은4.82%, 경기는5.09%를 기록했다. 국토교통부 자료에 따르면 오피스텔은 올 들어 4월까지 6만6,344건의 거래량을 기록했다.

이는 전년 동기(4만7,546건) 대비 약 39.54% 증가한 수치로 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 유지되고 있음을 나타냈다. 입주물량 증가로 인해 하반기에도 임대수익률의 하락세가 지속될 것으로 예상되지만 임대형 상품으로서 오피스텔에 대한 관심은 이어질 전망이다.