최근 저금리 기조가 지속되면서 대체투자 시장에서 리츠(REITs‧부동산투자회사) 상품이 각광 받고 있는 가운데 추석을 앞두고 정부가 다양한 정책적 지원을 담은 ‘공모형 부동산간접투자 활성화방안’을 발표해 리츠 시장에 대한 관심이 뜨겁다.

내달부터는 롯데리츠, NH리츠 등 연이은 리츠 상장까지 앞두고 있어 흥행 여부에도 관심이 쏠리고 있다.

▲공공시설 공급, 세제혜택, 규제완화 등...리츠 활성화 위한 정부 ‘추석 종합선물세트’

리츠정보시스템에 따르면, 오피스리츠 연수익률은 2012년 4.1%에서 2014년 4.6%, 지난해에는 6.4%로 최근 저금리 흐름과 상반되게 상승 추세를 보이고 있다. 시장 규모도 2016년 105조 원에서 지난해 161조 8000억 원으로 53.5% 성장해 시장 확대가 이뤄지고 있는 상황이다.

하지만 같은 기간 사모펀드가 100조 4000억 원에서 155조 8000억 원으로 55.2% 증가한 데 반해 공모펀드는 5조 원에서 6조 원으로 불과 20% 늘어나는 데 그쳤다. 리츠·부동산펀드는 다양한 상업용 부동산 투자로 우수한 수익성을 보여왔으나 대부분 대형 투자기관만 참여하는 사모형태로 운영돼 일반 국민들의 투자 기회가 제한적이었다는 게 정부 측 설명이다.

이에 따라 정부는 공모리츠·부동산펀드 등 부동산간접투자 시장에 역사복합개발, 역세권 등 우량 신규자산을 우선 공급하고, 안전한 투자환경과 규제 합리화 제도를 마련하면서 국민이 안심하고 적극적으로 투자할 수 있도록 종합적 지원책을 담은 정책을 내놨다.

공모사업자에게는 신도시 내 자족용지 우선 공급하거나 공공기관이 자족용지를 개발한 후 공모리츠‧부동산펀드에 우선적으로 매각할 방침이다. 판교 알파돔 빌딩을 LH에서 개발한 후 신한알파리츠에 매각한 사례처럼 대형 물류시설용지 분양 시 우선공급 대상에 공모사업자를 포함한다는 계획이다.

내년부터는 공모형리츠·부동산펀드는 분리과세를 유지하고, 사모형은 합산과세하는 세법 개정을 추진해 사모펀드 대비 경쟁력을 강화한다. 또한 공모 또는 공모가 100% 투자하는 사모에 대해 취득세 감면 타당성 검토를 추진하고, 기업 부동산을 공모리츠 시장에 유도하기 위해 공모리츠 현물출자 양도차익 과세특례 적용기한을 3년 연장한다는 계획이다.

상장리츠가 일정규모 이상의 자산을 보유하면 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 평가결과를 공시하고, 공모리츠‧부동산펀드에 투자하는 앵커리츠도 조성해 개인투자자의 안정적 참여를 유도한다. 또 입지규제최소구역 활용, 개발밀도 완화, 입체복합개발 권고 등 사업성 강화를 통해 투자자들의 수익성 제고를 지원한다.

국토교통부 관계자는 “공모 부동산간접투자가 활성화되면 가계유동성이 공공 인프라와 상업용 부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수돼 수익을 국민에게 재분배하는 효과가 기대된다”며 “앞으로 양질의 상업용 부동산이 공모리츠‧부동산펀드에 우선 공급되도록 해 기존 주택을 중심으로 이뤄지던 부동산 투자 패러다임 변화를 유도할 예정”이라고 말했다.

▲10월 롯데리츠, NH리츠 등 리츠 상장 연이어...저조했던 상장실적 흥행 기지개 펼까

한편, 국내 리츠 시장 규모는 총 44조 원 수준이며, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등 5개 상장 리츠 시가총액은 지난 11일 종가 기준 8615억 원으로 2400조 원(2조 달러) 규모의 글로벌 상장 리츠 시장에 비하면 규모가 작은 편이다.

게다가 상장에 대한 흥행성도 아직 높지 않다. 홈플러스 대주주인 MBK파트너스가 홈플러스 점포 51개를 묶어 야심차게 추진했던 홈플러스 리츠는 올해 3월 국내외 기관투자가들로부터 외면을 받아 흥행 부진을 겪는 바람에 상장이 철회된 바 있다.

하지만 최근 상장 리츠들이 증시 부진 속에서도 저금리 기조 속에 안정적인 투자처로 이목을 끌면서 주가가 오르는 등 투자자들의 주목을 받고 있다. 시가총액이 저점 대비 40% 가까이 올라 연중 최고가 경신을 눈앞에 둔 이리츠코크렙과 지난해 8월 상장돼 연초 대비 50% 이상 수익률을 보이기도 했던 신한알파리츠가 대표적이다.

오는 10월부터 롯데리츠, NH리츠, 이지스밸류플러스리츠 등이 상장할 예정으로 흥행 여부에 관심이 쏠리고 있다. 정기적인 배당수익과 함께 주가 상승으로 시세 차익까지 기대할 수 있는 데다 정부의 지원 정책이 뒷받침되면서 시장 반응이 긍정적일 것으로 업계는 관측하고 있다.

특히, 대형 유통업체들이 현금 유동성 확보를 위해 점포를 기초자산으로 ‘세일즈 앤 리스백(Sales and lease-back)’ 방식을 활용해 자산유동화에 나서면서 향후에도 공모 리츠 시장이 활기를 띨 것으로 전망된다. 이리츠코크렙도 이랜드그룹이 보유한 점포들을 기초자산으로 유동화하고, 이랜드리테일이 임대료를 지급하며 책임 임차하는 방식이다.

롯데리츠는 롯데백화점 강남점을 비롯한 백화점 4곳, 할인점 4곳, 아울렛 2곳 등 10개 점포를 기초자산으로 상장이 추진된다. 공모금액은 4084억 원이고, 배당수익률은 대략 6~6.5% 정도로 예상된다.

NH리츠는 서울스퀘어, 삼성물산 서초사옥, 강남N타워, 삼성 SDS타워 등 중심업무지구(CBD) 중심의 우량 오피스 부동산에 투자한 수익증권을 기초자산으로 삼고 있다. 역시 오피스 자산을 기반으로 한 신한알파리츠가 강력한 주가 상승 모멘텀을 보이고 있어 기관투자자들이 높은 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 “저금리 기조와 증시 부진이 상대적으로 높은 수익률과 안정적인 배당 수익을 지급하는 상장 리츠에 대한 관심을 끌게 만든 핵심 요인”이라면서도 “유통업체 부동산 자산의 경우 경기 침체 장기화와 업황 악화, 수도권·비수도권 등 부동산 밸류에이션 등 복합적으로 고려해야 실패가 없을 것”이라고 조언했다.