CBRE, 2026년 서울 상업용 부동산 전망...“오피스 핵심동력, 물류 시장 공급은 급감”

[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 글로벌 부동산 컨설팅사 CBRE 코리아가 15일 ‘CBRE Korea Market Outlook 2026’ 웨비나를 개최하고, 2026년 서울 상업용 부동산 시장의 주요 변수와 임차 전략을 제시했다.

CBRE에 따르면 2025년 국내 상업용 부동산 투자 거래 규모는 약 34조 원으로 역대 최대치를 기록했다. 이는 전년 대비 약 45% 증가한 수치로, 오피스가 전체의 약 70%, 물류가 약 20%를 차지하며 두 섹터가 전체 시장의 90%를 견인했다.

CBRE는 이러한 급증의 배경으로 임대차 시장 회복과 금리 인하 기대가 맞물리며 위축됐던 투자 심리가 빠르게 개선된 점을 꼽았다. 다만 2026년에는 기저효과와 점진적인 금리 인하 기조를 고려할 때, 거래 규모가 전년 대비 10~15%가량 조정 국면에 들어설 것으로 내다봤다. 

CBRE는 “단기적인 금리 수혜를 기대한 투자보다는, 임대료 상승 가능성과 자산 펀더멘털을 강화할 수 있는 전략적 접근이 중요해질 것”이라고 설명했다. 

오피스 시장에 대해서는 글로벌 시장과 대비되는 국내 시장의 특수성이 강조됐다. 글로벌 주요 도시에서 오피스 투자가 위축된 것과 달리, 국내에서는 전략적 투자자와 실수요 기업의 자산 선점 움직임이 이어지며 2025년에도 성장세를 입증했다는 평가다. 실제로 판교 테크원 타운 등 기업의 사업 목적과 연계된 투자 사례가 전체 거래 규모의 상당 부분을 차지했다. 

CBRE는 “2026년에도 오피스는 투자 시장의 핵심 동력으로 기능할 것”이라고 전망했다.

반면 물류 시장은 공급 급감 국면에 진입하며 수급 구조가 재정렬될 것으로 예상됐다. 수도권 A급 물류센터 상온 임대료는 2025년 약 2.4% 상승했으며, 2026년에는 신규 공급 감소로 렌트프리 기간이 축소되고 실질 임대료 상승이 본격화될 가능성이 크다는 분석이다. 특히 서부권은 이커머스, 남부권은 3PL 중심으로 수요가 이원화되는 구조가 뚜렷해지며, 입지와 자산 경쟁력에 따른 차별화가 심화될 것으로 보인다.

투자 주체 간 시각 차이도 주요 변수로 제시됐다. 대주단은 여전히 오피스와 같은 안정적 현금 흐름을 가진 코어 자산을 선호하는 반면, 투자자들은 데이터센터 등 신규 섹터와 밸류애드 전략으로 관심을 넓히고 있다는 설명이다. CBRE는 이러한 온도 차가 자산별 자금 조달 여건의 격차로 이어지며, 우량 자산 중심의 시장 양극화를 더욱 가속화할 수 있다고 분석했다.

니치 섹터로는 데이터센터, 리빙, 호텔이 주목됐다. 데이터센터는 정책 금융과 공공·민간 리스크 분담 구조를 바탕으로 수도권뿐 아니라 비수도권까지 개발 논의가 확산될 것으로 전망됐다.

리빙 섹터는 정책 불확실성 속에서도 기관투자자 중심의 제도화된 시장으로 전환되는 분기점이 될 가능성이 제기됐다. 호텔은 방한 관광객 회복에 힘입어 자산 가치 재평가가 본격화되며, 운영 위탁 방식에 대한 선호가 높아질 것으로 예상됐다.

김용우 CBRE 코리아 리테일 총괄 상무는 “2026년 서울 상업용 부동산 시장에서 임차인의 경쟁력은 임대료 자체보다, 얼마나 빠르게 선택지를 확보하고 공간을 전략 자산으로 활용하느냐에 달려 있다”며 “핵심 상권에서는 더더욱 의사결정 속도가 성패를 가를 것”이라고 말했다.

부동산 투자업계 관계자는 “이번 웨비나는 단순한 시장 전망을 넘어, 임차인과 투자자가 실제로 어떤 선택을 해야 하는지를 구체적으로 짚어줬다는 점에서 의미가 크다”며 “2026년 상업용 부동산 시장은 금리 환경보다 자산의 질과 운영 전략에 따라 성과 격차가 뚜렷해질 것”이라고 평가했다.