기부채납, 최대 25% 상한선 도입…개발 사업 불확실성↓ 예측 가능성↑

[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 국토교통부는 4일 도시·군계획시설 규정 개정안을 행정예고하며, 용도지역 변경이 포함된 개발사업의 기부채납 총량을 사업부지 면적의 최대 25%로 제한하는 내용을 제시했다. 

정부가 민간 개발사업의 대표적 갈등 요인이었던 기부채납 부담의 상한선을 처음으로 명확히 규정한 것이다. 

기존에는 기준부담률 8%, 건축위원회 심의 시 12%까지 상향할 수 있었지만, 용도지역 변경이 동반되는 경우에는 상한이 없어 지자체와 사업자 간 협의가 반복적으로 충돌해왔다.

이번 개정안은 이러한 불확실성을 줄이기 위한 조치다. 일반주거지역을 준주거·상업지역으로 상향하는 과정에서 지자체가 여러 차례 추가 기부채납을 요구하거나, 사업 진행 중 뒤늦게 부담 규모가 변경되는 사례가 적지 않았다. 이 때문에 금융비용 증가, 인허가 지연, 사업성 악화 등이 누적되면서 대규모 개발 현장의 리스크 요인으로 지적돼 왔다.

국토부는 '개발이익 환수라는 공공 목적을 유지하면서도, 예측 불가능한 협상 구조가 사업성을 위협하는 문제를 해소하는 것이 개정안의 핵심'이라고 설명했다.

상한선을 명문화함으로써 지자체 재량 범위를 합리적으로 조정하고, 사업자가 사전에 부담 규모를 예측할 수 있도록 하기 위한 정비라는 취지다.

기부채납 상한제와 함께 공업화주택(모듈러, PC 등) 도입 인센티브도 강화된다. 공업화주택으로 인정될 경우 기존 친환경건축물 인증과 동일하게 기부채납 부담을 최대 15%까지 경감받을 수 있으며, 공업화주택과 친환경 인증을 모두 충족할 경우 최대 25%까지 경감이 가능해진다. 공사 기간 단축, 시공품질 향상, 자재 절감 효과 등을 고려해 정부가 공업화 공법 확산을 유도하는 조치로 해석된다.

업계 반응은 대체로 긍정적이다. 건설사와 디벨로퍼들은 기부채납 비율 자체보다 변동 가능성이 더 큰 리스크였다고 지적했다.

디벨로퍼 업계 관계자는 “개발 중반 이후 지자체 요구가 바뀌면 금융비용·설계비가 모두 다시 발생해 사업 전체가 흔들렸다”며 “상한선 명시는 협상 구조를 투명하게 만드는 의미가 있다”고 평가했다.

대형 건설사 관계자도 “PF 조달 환경이 어려운 상황에서 기부채납 변동 폭이 줄어들면 착공 속도도 빨라질 것”이라고 말했다.