지식산업센터, 공실 늪 탈출 가능할까?...지자체 규제 완화 및 활용전환 논의

[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 지식산업센터(이하 지산센터) 시장의 흐름이 변하고 있다. 공실률 악화로 장기 침체를 겪던 시장에 최근 서울을 중심으로 가격 반등 조짐이 나타나고, 지방자치단체를 중심으로 입주업종 완화와 주거 전환(컨버전) 논의가 확산되고 있다.

중앙정부 중심의 일괄 규제에서 벗어나, 지역 맞춤형 정책과 활용 다변화로 무게중심이 이동하는 모습이다.

국토교통부와 한국산업단지공단 자료에 따르면, 2025년 3월 말 기준 전국 지식산업센터는 1,545곳으로 집계됐다. 2020년 약 1,100여 곳이던 지산센터는 5년 만에 400곳 이상 늘었다. 그러나 공급 과잉 및 금리 인상으로 공실률이 치솟았다. 부동산 업계 전문가들은 평택·고양·남양주·구리 등 지역에서는 공실률이 40~50%에 이를 것이라 추정한다.

이에 따라 최근 구리시, 영등포구 등 일부 지자체는 제조·콘텐츠·스마트팜·전문서비스업 등 입주업종을 대폭 확대하는 고시나 조례 개정을 진행했다. 이는 특정 업종 수요 부진으로 인한 장기 공실 문제를 완화하기 위한 조치로, 향후 타 지자체로 확산될 가능성이 높다는 평가다.

공실 해소를 위한 주거·숙박 용도 전환 요구도 거세다. 전문가들은 지산센터를 도심 내 주택공급 보완책으로 활용할 수 있다고 보고 있다. 그러나 건축법·소방법·주차·채광·일조 등 다중 규정과 기존 구조적 한계가 걸림돌로 지적된다. 이에 따라 시범사업 형태의 한정 특례 도입, 건축·설비 기준 완화와 금융지원 패키지를 결합한 ‘컨버전 특례’가 현실적인 대안으로 거론된다. 

다만 정책 실행에는 여전히 제약이 클 전망이다. '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'과 시행령 체계가 유지되고 있기 때문이다. 따라서 주거 전환의 법적 근거 마련과 사업성 확보, 그리고 PF(프로젝트파이낸싱) 경색 해소가 병행돼야 할 것으로 보인다.

한편 시장에서는 바닥 통과 시그널도 관측된다. 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어의 조사에 따르면 서울 지산센터 매매지수는 전 분기 대비 3.9% 상승 전환했다. 금리 인하 기대와 규제 완화 논의가 반등 요인으로 꼽힌다. 그러나 전문가들은 실입주 수요 전환과 가동률 회복이 동반되지 않으면 가격 반등은 일시적일 수 있다고 경고한다.

부동산 업계 관계자는 “공실 자산을 주거로 전환하려면 규제 특례와 함께 안정적인 금융 지원이 필수”라며 "지산센터의 정상화는 입주업종 완화, 컨버전 시범사업, PF 안정화, 실입주 인센티브라는 네 축이 맞물려야 가능하다"고 강조했다.