서울시, 소규모 재건축 용적률 한시 완화…중견 건설사 ‘수혜 기대’, 대형 건설사 '전략 검토'

[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 서울시가 제2·3종 일반주거지역 내 소규모 건축물의 용적률을 3년간 한시적으로 완화하는 도시계획 조례 개정안을 시행했다. 이는 정비사업의 진입 장벽을 낮추고, 도심 내 노후 주거지의 개선을 촉진하려는 의도가 담긴 정책이다.

이에 따라 제2종, 제3종 일반주거지역의 용적률이 각각 기존보다 50%P 상향되면서, 사실상 소규모 재건축의 문을 크게 열어준 셈이다. 제2종은 200%에서 250%, 제3종은 250%에서 300%로 높아졌다. 이로 인해 같은 면적의 대지에서도 더 많은 세대를 공급할 수 있게 돼, 사업성 확보가 어려웠던 구역들에 숨통이 트일 것으로 기대된다.

이번 조치는 2028년 5월까지 3년간 한시 적용되며, ▲부지 1만㎡ 미만 소규모 재건축 ▲5천㎡ 미만 소규모 재개발 ▲36세대 미만 자율주택정비사업 등이 주요 대상이다. 반면, 상대적으로 규모가 크고 사업성이 높은 가로주택정비사업은 이번 완화 대상에서 제외됐다. 이는 특정 사업 유형으로의 쏠림을 방지하고, 정책 취지인 ‘노후 저층 주거지 정비 활성화’에 방점을 찍기 위한 판단으로 해석된다.

서울시는 이번 용적률 상향으로 인해 초래될 수 있는 도시 과밀, 무분별한 고밀개발 등의 부작용을 줄이기 위해 ‘사업계획 수립 기준’을 별도로 마련했다. 구체적으로는 일조권 확보, 열린 단지 계획, 재해안전성 강화, 경관 조화, 기반시설 정비 등이 포함돼 있으며, 정비계획 수립 시 의무적으로 반영해야 한다.

정책 효과를 끌어올리기 위한 행정적 지원도 함께 제공된다. 서울시는 희망 사업장을 대상으로 무료 사업성 분석과 용도지역 상향 가능성 검토, 자산가치 추정, 추정 분담금 안내 등 컨설팅 수준의 지원을 제공한다. 이처럼 사업 초기 단계에서의 불확실성을 줄여주면서 주민과 조합의 결정 속도도 높일 수 있을 것으로 기대된다.

건설업계 반응도 분명하다. 중견 건설사들에게는 이번 정책이 ‘기회’로 받아들여지고 있다. 대형사들이 상대적으로 외면하던 소규모 정비사업 시장에서 실적을 쌓고 브랜드 인지도를 높일 수 있는 좋은 창구가 될 수 있기 때문이다. 특히, 용적률이 높아지면 수익성이 크게 개선되기 때문에, 중견사로선 리스크 대비 효율이 높은 시장이 열리게 된다.

반면, 대형 건설사들은 기존처럼 대단위 재건축·재개발 사업 위주 전략을 이어가되, 시장 변화에 따라 일부는 중소형 사업 수주 확대를 검토하는 분위기도 감지된다.

다만, 정책 효과가 실질적인 공급으로 이어지기까지는 여전히 넘어야 할 과제들이 존재한다. 주민 동의율 확보, 조합 내부 갈등, 정비구역 지정 지연, 분담금 논란 등 기존 소규모 사업에서 반복돼 온 문제들이 해결되지 않는다면 제도 완화만으로는 의미 있는 전환이 어렵다는 지적도 있다.

부동산 전문가들은 “서울시의 이번 조치는 물리적인 주택공급 확대와 낙후 주거지의 환경 개선을 동시에 노린 균형 전략”이라면서도, “정비사업 특성상 정책-시장 간 시차가 존재하는 만큼, 본격적인 효과는 1~2년 후에야 가시화될 것”이라고 전망했다.