한국자산신탁 신용등급 오르고, 한국토지신탁 내리고…차이는 '재무건전성'

'부동산신탁 쌍두마차' 한국자산신탁, 한국토지신탁의 신용평가 결과가 엇갈렸다. 지난 한 달간 한국자산신탁의 신용등급이 한 단계 오른 반면, 한국토지신탁의 등급 전망은 내려갔다. 두 회사의 희비를 가른 변수는 재무건전성으로 분석된다.

지난 19일 한국기업평가는 한국자산신탁(한자신)의 신용등급을 기준 ‘A-/긍정적’에서 ‘A/안정적으로 상향 조정했다. 지난달 한국신용평가가 한국토지신탁(한토신)의 등급전망을 ‘A/안정적’에서 ‘A/부정적’으로 내린 지 한 달여만이다.

차이를 가른 건 재무건전성이다. 부동산 경기가 침체되면서 차입형 토지신탁사업 비중이 큰 두 회사의 신탁계정대가 증가했다. 지난 1분기 한토신, 한자신의 신탁계정대 총액은 전분기 대비 각 21%, 25% 늘어난 6697억원, 2345억원을 기록했다.

신탁계정대는 신탁사가 개발 사업비 조달을 위해 시행사, 조합 등에 대여하는 금액이다. 신탁사 고유자산에서 자금을 빌려주는 구조인 만큼 금액이 커질 수록 재무 부담이 가중된다.

문제는 금리인상 등에 미분양 물량이 늘어나면서 신탁계정대 자금회수에 어려움을 커진 점이다. 지난달 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 8716가구로 1년 10개월 만에 최고치를 기록했다.

그 결과 두 회사의 신탁계정대 건전성이 큰 폭 악화됐다. 작년 말 기준 한자신, 한토신의 연체 3개월 이상 고정이하자산은 전년 대비 각 38%(219억원), 11.9%(413억원) 증가한 1212억원, 4310억원으로 집계됐다.

증가 폭은 한자신이 가팔랐으나 절대량은 한토신이 3배 더 많았다. 자기자본 대비 비율도 마찬가지다. 지난 1분기 한토신의 자기자본 대비 고정이하자산비율은 54.3%로 한자신 40.4%을 큰 폭(34%) 웃돌았다.

고정이하자산 대비 대손충당금(커버리지) 비율도 한토신이 열위인 모습을 보였다. 1분기 한토신의 커버리지비율은 22.7%를 기록하면서 한자산 38% 대비 낮은 수치를 나타냈다.

지난 2020~2022년 부동산 경기가 활황을 띠던 당시 한자산이 신탁계정대 회수자금을 외부차입금 비중을 낮추는 데 사용한 반면, 한토신은 이를 재투자 자금에 활용하면서 두 회사 간 격차가 벌어진 측면도 존재한다. 

지난해 말 한자신의 외부차입금은 전년 대비 29% 하락했으나 한토신은 되레 2.3% 증가하는 등 제자리 걸음을 걸었다.

한국신용평가 여윤기 수석 연구원은 “신탁계정대 회수자금으로 차입금 의존도를 축소시킨 경쟁업체와 달리 동사(한토신)는 잉여자금을 재투자했다”며 “그 결과 신탁계정대 감소에도 재무안정성이 개선되지 않았다. 최근에는 신탁계정대가 재차 증가하기 시작했다”고 말했다.

시장지위가 하락한 부분도 향후 건전성 제고를 기대하기 어렵게 만드는 요인 중 하나다. 영업수익 기준 한토신의 시장 점유율은 ▲2020년 15.3% ▲2021년 12.8% ▲2022년 10.8% 등의 하락세를 걷고 있다.

한자신도 같은 기간 점유율이 하락했으나 희망은 남아 있다. 리츠, 도시정비사업 등으로 사업 포트폴리오를 다각화하면서 수수료수익 기준 점유율이 ▲2021년 8.2% ▲2022년 8.5% ▲2023년 9.1%(추정) 등으로 반등하고 있기 때문이다. 

한토신이 그간 미뤄왔던 재무개선에 힘을 쏟는 동안 한자신은 회사와의 격차를 더 벌릴 것으로 예측된다. 신규 개발수주가 감소한 만큼 리츠(부동산투자신탁) 운용 등 자산관리 부문에서 얼마큼의 성과를 내느냐가 주요 변수로 작용할 전망이다.

지난해 한토신, 한자신은 매출 기존 3위인 코람코자산신탁에게 1위 자리를 내줬는데 그 결정적인 변수가 리츠로 꼽힌다. 당해 코람코신탁의 신탁보수가 전체 매출 중 9.17%에 그친 반면 리츠운용 등 자산관리수익은 56%를 차지했다.

한국기업평가 김선주 책임연구원은 “(한자신은) 2017년 이후 수수료수익 점유율이 하락 추세를 보였으나 리츠, PFV, 도시정비사업 등으로 사업포트폴리오 강화와 2021년 신규수주 실적개선에 힘입어 시장점유율이 반등했다”며 “업황저하로 실적 하방압력이 강해질 것으로 예상되나, 축적된 수주잔고와 다각화된 사업포트폴리오를 기반으로 일정수준 수익창출력을 유지할 전망”이라고 내다봤다.