강북 상권 공실률 급등에도 임대료는 그대로... 소상공인 '울상'

명동을 포함한 강북 주요 상권의 올해 2분기 소규모상가 공실률이 급등했다. 다만 임대료 하락폭은 미미해 소상공인들이 울상을 짓고 있다.

코로나19 장기불황이 지속되면서 명동을 포함한 강북지역의 소규모 상가 공실률이 치솟고 있다. 하지만 공실률의 상승폭에 비해 임대료 하락폭은 낮아 지역 소상인의 고민이 깊어지고 있다.

한국부동산원이 28일 발표한 ‘올해 2분기(4~6월) 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 명동의 소규모 상가 공실률은 43.3%를 돌파했다. 또 이태원이 31.9% 홍대·합정은 22.6%로 강북 주요 상권의 소규모상가 공실률이 심각한 것으로 나타났다.

다만 폭등한 공실률에 비해 임대료 하락폭은 낮았다. 서울의 소규모상가 평균 임대료(49.7㎡)의 임대가격지수 변동률은 전분기대비 -0.12%에 불과했다. 집합상가는 오히려 전년대비 0.02% 늘었다.

전문가들은 공실률이 높아도 매매차익에 대한 시장의 기대가 커 임대료 하락폭이 낮을 수 있다고 지적한다.

실제로 올해 2분기 공실률에 비해 투자수익률은 오히려 상승세에 접어들었다. 전국의 소규모상가 투자수익률은 2020년 2분기(1.09%)에서 3분기제외 4분기(1.21%), 2021년 1분기(1.48%), 올해 2분기는 1.56%로 점차 늘어 전년동기대비 0.47% 증가했다. 특히 서울의 소규모 투자수익률은 1.76%로 전국대비 0.20% 높다.

투자수익률은 임대소득과 자본수익을 합쳐 계산된다. 따라서 임대소득이 낮아져도 시장의 부동산 자산가치와 매매차익에 대한 기대가 높아지면 임대료 인하가 둔하된다.

30일 한 부동산업계 관계자는 “최근 임대차법 시행과 경기불황이 이어져 임대수익에 대한 기대가 높지 않아 매매차익을 노리는 투자수요가 많아지고 있다”며 “부동산 가치가 여전히 상승세에 있어 앞으로도 임대료 하락폭은 낮을 전망”이라고 <녹색경제신문>에 말했다.

특히 상가용 건축물은 보유세율이 낮고 종부세 부과대상이 아니라 건물주들의 임대료 인하를 유인하기 힘들다는 지적이다.

토지+자유연구소의 남기업 소장은 <녹색경제신문>에 “임대인들의 소득은 임대소득 외에 매각 시 발생하는 매매차익도 포함된다”라며 “임대료를 낮추면 매매가도 하락해 대부분 고소득자인 상가임대인은 공실률이 높아도 임대료를 낮추지 않는 것”이라고 매매차익에 대한 기대가 높은 문제를 지적했다.

또 남소장은 “매매차익이 발생한 후 환수하는 양도세 강화보다 매매차익 자체가 발생하지 않도록 하는 보유세 강화가 더 좋은 방법”이라면서 “보유세를 강화하면 부동산을 공실상태로 놓기 점점 어려워질 것이고 임대료도 시장경쟁에 맞게 조정될 것”이라고 말했다.

최근 학계뿐만 아니라 이재명 경기도지사, 추미애 전 법무부장관 등 정치권에서도 국토보유세 신설등 보유세강화 정책을 구상하고 있다. 코로나19가 장기화되는 가운데 건물주간 높은 투자수익률이 지역상권에 큰 영향을 미치는 만큼 정부의 신속한 대응책이 요구된다.