[심층취재] 임대차법 시행 이후 서울 아파트 월세 격차 확대...상위 10%, 디커플링 ↑

16일 직방(대표 안성우)에 따르면 서울 아파트 월세시장은 고가와 중저가 시장의 양극화가 더 확대되고 있는 것으로 나타났다. 

또한 주택임대차 3법 중 계약갱신청구권제·전월세상한제 등 2법을 시행한 지난 7월31일 이후 서울 아파트 거래가격 상위 10%와 하위 90%의 가격 차이는 더 커지고 있다. 

서울에서 올해 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균 가격은 238.1만원으로 하위 90%의 61.2만원에 비해 3.89배 높은 것으로 조사됐다.

이로써 지난 2011년 월세 실거래가가 공개된 이후 격차가 가장 크게 벌어졌다. 서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 2018년 232.2만원, 지난해 230.6만원에서 올해 238.1만원으로 높아졌다. 같은 기간 하위 90%는 2018년 65.0만원, 작년 65.2만원, 금년 61.2만원으로 낮아진 것으로 조사됐다.

임대차 2법 시행 전후로 올해 서울 아파트 월세거래가격을 분석한 결과 상위 10%는 시행 이전 215.3만원에서 시행 이후 240.3만원으로 크게 높아진 반면, 하위 90%는 62.2만원에서 58.3만원으로 낮아졌다. 양쪽 그룹의 월세가격이 상반된 움직임을 보이면서 격차는 시행 이전 3.46배에서 시행 이후 4.12배로 확대됐다.

월세가격 상위 10%와 하위 90%의 평균 보증금은 2011년~2016년 큰 차이를 보이지 않았다. 2016년은 하위 90%의 평균 보증금이 2억365만원으로 상위 10% 1억9445만원에 비해 높게 형성되기도 했다. 

하지만 2017년부터 하위 90%의 보증금이 낮아지고 상위 10%의 보증금이 빠르게 높아 지면서 격차가 크게 벌어지고 있다. 금년은 상위 10%의 평균보증금이 2억6127만원, 하위 90%가 1억7423만원으로 조사되면서 격차가 8704만원까지 벌어졌다. 상위 10%는 월세와 보증금이 같이 높아졌으나 하위 90%는 보증금이 낮아졌고 월세는 소폭 올랐다.

고가 아파트 매매시장이 강남 3구를 벗어나 서울 전방위로 확산되는 것과는 달리 아파트 고가 월세시장은 강남 3구로 다시 회귀하는 현상을 보였다. 

서울 월세거래가격 상위 10%는 지난 2011년 강남3구가 75.7%의 비중을 차지했으며, 이후 2016년까지 비중이 꾸준히 감소하면서 57.3%까지 줄어들었다. 하지만 2017년부터 다시 비중이 증가하며 지난해 65.8%까지 증가했다. 올해는 비중이 소폭 감소하면서 63.2%로 조사됐다. 

신규 아파트 공급이 늘어나면서 신흥 고가 아파트 매매시장을 형성하고 있는 마용성(마포구, 용산구, 성동구: 이하 마용성)의 상위 10% 거래비중은 2017년 20.7%까지 증가했으나 전년부터 19.7%로 다시 소폭 감소했다.

서울 아파트 월세시장은 상위 10%와 하위 90%의 가격 차이가 커지는 등의 격차가 더 벌어지는 모습을 보이고 있다. 또한 2016년까지 양쪽이 보증금과 월세 움직임이 반비례하는 동일한 움직임에서 2017년부터는 상위 10%는 월세와 보증금이 동반 상승했고 하위 90%는 이전의 반비례관계가 유지되면서 비동조화 현상을 보였다. 

지역적으로는 2017년부터 강남 3구에 상위 10% 비중이 증가하면서 매매시장의 고가 아파트 시장 확산과는 다른 움직임이 나타났다.

임대차2법 시행 후 임대차 시장의 불안에 대한 우려가 컸으나 월세 시장에서 상위 10%는 월세가격이 높아지는 현상이 발생한 반면 하위 90%는 가격 움직임이 크게 나타나지 않고, 월세거래가격이 소폭 낮아졌다. 

임대차2법과 월세거래가격의 명확한 인과관계가 나타났다고 볼 수는 없지만 표면상으로는 적어도 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향을 미치지 않는 모습이다.  

함영진 직방 랩장은 "월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있다"며 "고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정되어 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리되어 움직일 것"으로 예상했다.