#사례 1

A씨는 전원주택마을이 많기로 알려진 경기도 양평군 강하면에 건축허가가 난 토지를 샀다. 양평군청이 이 토지를 판 이전 주인에게 이 토지에다 전원주택을 지어도 된다고 허가했기 때문에 A씨는 산 토지에다 건축주 명의변경만 해 전원주택을 지어 자연과 함께 살 계획이었다. 

그러나 A씨가 이 토지에다 전원주택을 지으려면 도로를 사용할 수 있어야 하는데 도로 주인이 이전 주인에게는 도로 사용을 허락했지만 A씨에게는 사용승낙을 안해주고 있어 결국 매매대금을 지급한 A씨는 손해가 이만저만이 아니다.

양평군청은 A씨에게 도로 주인의 사용 승낙을 얻으면 건축주 명의변경을 해 주겠다고 한다. 명의변경이 되어야 착공할 수 있어 A씨는 고민이다.

# 사례 2

B씨는 알박기로 경기도 용인시 처인구의 전원주택지 인근 도로를 매입했다. B씨는 이 도로 일대가 조만간 개발될 것이라는 사실을 알고 있었고 얼마 지나지 않아 실제로 이 일대는 개발에 들어갔다. 도로 인근 토지의 매수자는 B씨에게 공사를 위한 도로 사용의 승낙을 요청했지만 B씨는 거절하다가 결국 합의금을 받고 도로 사용에 합의해줬다.

한국 사회의 고령화가 진행되면서 전원주택의 선호도가 높아지고 있다.

은퇴 후 5명 중 4명이 전원주택에서 살고 싶다고 답했다고 지난해 KB금융지주 경영연구소가 조사 결과를 발표한 바 있지만 전원주택지로 알려진 경기 양평, 용인 등에 전원주택을 지어 살기 위해 건축 허가가 난 토지를 매입했다간 '알박기'의 요령에 당하기 십상이다.

'알박기'는 땅에 알을 박아놓고 이것이 황금알로 변하기를 기다리는 행위로 개발 예정지의 땅 일부를 먼저 사들인 뒤 사업자에게 고가로 되파는 부동산 투기 수법을 지칭하기도 한다.

전원주택을 지어 살기 위해서는 토지를 매입해야 하는데 건축허가가 난 토지는 그렇지 않은 토지보다 일반적으로 가격이 비싸다.

전원주택지의 매수자는 땅을 매입한 후 다시 건축허가를 받아야 하는 번거로움 때문에 금액을 더 지불하더라도 건축허가가 난 토지를 일반적으로 선호한다.

그런데 주택을 지으려면 도로를 사용해야 하지만 전원주택지의 입구에 있는 도로만 찾아 매수해놓는 알박기로 도로 주인이 도로의 이용을 허가해줘야만 건축주 명의변경을 해주는 군이 많아 전원주택지의 매수 전 주의가 요구되고 있다.

도로의 매수자가 알박기로 사놓은 도로를 이용해야 착공할 수 있기 때문에 도로 주인은 토지 매수자에게 거액의 합의금을 받고 사용할 수 있도록 합의해 주기도 하는 등 이들의 투기 행위가 비일비재하게 발생하고 있다. 도로는 다른 대지에 비해 현저하게 가격이 낮다.

양평군의 한 공인중개사는 알박기에 대해 "미리 전원주택지로 개발될 것을 알고 인근 도로 등 토지를 사놓고 나중에 일대가 개발되면 흥정하며 합의금을 받고 합의해주는 경우가 비일비재"라며 "단순하게 땅을 사고 산 곳에다 전원주택을 짓고 살면 된다는 확신으로 섣불리 전원주택지를 매입했다간 알박기로 손해보기 십상이다"라고 밝혔다.

양평군청은 국토교통부 훈령인 개발행위허가운영지침에 따른 규정에 따라 전원주택지 매수자가 도로의 사용권을 증명하지 않는 이상 전원주택지 매매거래에 의한 건축주 명의변경이 허용되지 않아 어쩔 수 없다는 입장이다.

양평군청 생태허가과에 근무하는 김성욱 주무관은 "토지에 전원주택을 짓기 위한 건축주 명의변경을 위해서는 국토부 지침에 따라 토지의 사용권 등 신청인이 당해 토지에 개발행위를 할 수 있음을 증명하는 서류가 필요하고 토지 인근 도로 주인의 사용승낙허가 문서는 증명 서류 중의 하나"라고 밝혔다.

대규모 단지가 들어서면 공익을 위해 국토부가 도로를 수용하고 도로 주인에게 보상하면 되지만 전원주택지는 대규모 단지가 아니기 때문에 사실상 알박기를 막기 위한 대책은 없다.

용인의 한 공인중개사는 알박기를 막기 위한 대책에 대해 "전원주택을 착공하기 위해 상수도 등 배관의 설치가 필요해 땅 주인은 인근 도로를 이용해야 하지만 인근 도로의 주인이 별도로 있는 경우 도로 주인이 이의 사용승낙을 조건으로 합의금을 요구하는 일이 많다"며 "알박기 행위를 막을 방법은 없다"라고 밝혔다. 

전원주택지를 매수하기 전 신중하고 꼼꼼한 검토가 요구되고 있다.