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오피스텔 대출 규제 사각지대...투기 목적 '가수요 차단' 정부 대책 '시급'가수요자 담보 대출로 은행 유동성 줄어, 정작 실수요자 대출 못받아

# 회사원 A씨는 부동산담보대출을 받아 2~3가구의 업무용 오피스텔을 구입, 임대할 목적으로 은행에서 요구하는 서류 목록을 받았다. A씨는 임대사업을 할 목적으로 대출을 받으려고 했지만 은행에서 임대사업자등록증을 요구하지 않아 제출하지 않아도 됐다.

A씨는 임대사업자등록증을 은행에 제출하면 최근 정부의 임대사업자 규제 정책의 흐름에 의해 오히려 대출이 어려워질 것을 우려해 임대사업자로 등록하지 않고 오피스텔을 담보로 부동산담보대출을 받아 오피스텔을 구입하고 이를 임대해 임대료를 받을 계획이다. 구입한 오피스텔은 나중에 시세가 오르면 되팔아 차익은 챙기려고 한다.

가수요자가 수익형 오피스텔을 구입하기 위한 대출에 대한 규제가 제대로 되지 않아 정작 대출을 받아야 할 실수요자들이 대출을 받지 못하는 상황이 발생하고 있다.

실제로 대출받는 자가 사업을 할 목적으로 대출을 받아 업무용 오피스텔을 구입하지 않고 임대 목적으로 이를 구입하면 가수요다. 은행이 가수요자들에게 대출을 해주면 유동성이 감소해 실제로 오피스텔을 구입해 업무용으로 사용할 실수요자들에게 대출해 줄 가능성은 줄어든다.

문제는 업무용 오피스텔을 대출로 구입한 후 이를 다른 사업자들에게 임대해 임대료를 챙기고 나중에 오피스텔의 매매가격이 오르기만을 기대해 오르면 되파는 투기 행위다. 흔히 기업이 성장할 가능성을 보고 하는 주식이나 사업자금 등에 투자하는 행위와 투기는 엄연히 다르다.

1억도 안되는 가격에 업무용 오피스텔 3채를 살 수 있고 월 120만원에서 150만원의 임대수익을 올릴 수 있다는 문구로 구입을 유도하는 홍보전단지다.

오피스텔 구입 목적으로 대출을 받을 경우 임대사업자로 등록하면 이들을 정부가 규제하기 때문에 규제를 피해 임대사업자 등록을 하지 않고 부동산담보대출 상품으로 대출받을 수 있어 제도 개선이 시급하다.

오피스텔 구입 자금을 부동산담보대출로 받을 경우 임대사업자등록증을 제출하지 않아도 돼 은행은 이들이 실수요인지 가수요인지 구분하기 어려워 대출을 실행하기 전의 필요서류에 임대사업자등록증을 포함시켜 실수요임을 확인하는 등 대책 마련이 필요한 실정이다.

부동산 시행, 개발업 관계자는 "임대 목적으로 오피스텔을 구입할 경우 대부분 1가구에서 많으면 5가구를 매입하는데 최근 임대사업자에 대한 정부의 규제가 예상되면서 임대사업자 대출은 어려워졌다"며 "은행에서는 오피스텔 담보만 있으면 한 가구당 기본적으로 50% 이상의 금액은 대출해주려고 한다"고 밝혔다.

그러나 실제로 구입한 오피스텔에서 업무를 할 목적이 아닌 가수요자가 임대사업자로 등록하지 않고도 얼마든지 금융권 대출을 받아 오피스텔을 구입할 수 있다는 것이 문제다.

시중은행 관계자는 "다수의 오피스텔을 구입하려면 임대사업자등록증은 필요없고 담보인 오피스텔의 관리가 가능한 인근 지점에서 부동산담보대출을 받으면 된다"라며 "임대사업자 대출을 받는 것은 최근의 정부 규제로 어려워졌다"고 밝혔다.

부동산담보대출을 받을 경우 임대사업자등록증의 제출이 필수가 아니어서 은행은 임대 목적의 대출인지 아닌지를 판별하기 어렵다. 단지 대출금을 미상환할 경우 담보를 넘겨오면 되기 때문에 실제로 오피스텔에서 업무를 하기 위한 목적의 구입자금 대출인지는 더이상 은행의 관심사가 아니다.

13일 정부가 투기, 투기과열지구에서 임대사업자가 대출받을 경우 주택담보인정비율(LTV) 규제를 적용한다고 발표했지만 임대사업자 등록을 하지 않고도 얼마든지 가수요자가 대출받아 오피스텔 매매 거래를 할 수 있어 이에 대한 정부의 대책이 필요한 시점이다.

이병화 기자  real@greened.kr

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