전셋값 하락과 전세가 비율 추락으로 갭투자자들이 심각한 위기상황에 직면했다.

전세입자를 구하기도 어려워진데다, 자칫 급전을 구해 전세금을 돌려줘야 할 상황으로까지 내몰리고 있다.

5일 KB국민은행이 발표한 2월 주택통계에 따르면 서울 아파트 전세가율이 평균 68.5%를 기록하며 70% 이하로 하락했다. 이는 2015년 5월(68.8%) 이후 2년8개월 만에 최저치다.

전세가율이 떨어지는 것은 갭투자자들이 내놓은 전세물건이 많은 데다 수도권의 아파트 신규 입주물량이 급증하면서 최근 전셋값은 약보합세가 지속되는 상황에서 매매가격은 계속 오르고 있기 때문이다.

전세물건이 넘쳐나는 ‘역전세난’이 가중되며 전세입자는 물론 월세입자를 만나기가 하늘의 별따기 식으로 어려워지고 있는 것이다. 

KB국민은행에 앞서 지난 주 한국감정원의 2월 넷째 주 기준 서울 아파트 전셋값도 전주 대비 0.02% 내리며 2주 연속 하락했다. 전셋값은 앞선 2월 3번째주 3년8개월만에 첫 하락 전환한 이후 약세가 이어지고 있다.

서울을 중심으로 집값이 크게 오르자 세입자들이 서둘러 주택 매수에 나선데다 입주 물량 증가, 수도권 신도시 등 택지지구로 갈아타는 수요가 늘어난 것 등이 전셋값 하락에 영향을 끼친 것으로 분석된다.

이 중에서도 특히 갭투자자들이 내놓은 전세물건이 오히려 전세하락을 부추겼다는 분석이 힘을 얻고 있다.

실제로 서울부동산광장에 따르면 서울 25개 자치구 중 매맷값과 전셋값 차이가 적은 도봉·노원구 등지의 전세값이 많이 하락했다. 도봉구와 노원구는 올 들어 전세값이 각각 0.30%, 0.15% 내리며 송파구를 제외하고 서울에서 낙폭이 가장 컸다. 이들 지역의 전셋값이 크게 떨어지고 있는 것은 구리 갈매지구와 남양주 다산신도시 입주 물량이 크게 늘어나면서 전세 수요가 분산된 때문이다.

부동산 전문가들은 매맷값과 전셋값의 차이를 이용해 전세를 끼고 집을 매입한 갭투자자들이 자칫 전세보증금을 직접 반환해줘야 하는 문제가 생길 수 있어 전셋값 약세에 대비할 필요가 있다고 조언하고 있다.

강남의 경우 재건축 이사 수요가 많은데다, 전세가비율이 컸기 때문에 직접적인 영향을 받을 가능성이 낮지만 도봉구 등 매매가와 전세가 차이가 크지 않았던 지역의 갭투자자들은 커다란 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 한결같은 지적이다.

실제 강남구의 전세가비율은 53.3%로 서울 25개 구 가운데 가장 낮았고 서초(55.9%)·송파구(57.6%) 등 강남 3구와 용산구(56.7%)는 전세가율이 60%도 안된다.

시장의 관심은 전셋값 하락이 집값 하락의 신호탄이냐는 것이다. 역전세난이 향후 2~3년 간 지속되고, 전세가율이 지속적으로 하락할 경우 이를 견디지 못한 갭투자자들이 그동안 매집한 집을 내놓을 가능성이 농후하고, 이 때문에 집값이 떨어질 수 있기 때문이다.

서울 전셋값이 앞으로도 계속 떨어질 경우 버티지 못한 갭투자자들이 시세보다 낮은 가격에 매물을 내놓을 수 밖에 없고, 따라서 매맷값도 약세로 돌아설 가능성을 배제할 수 없다.

전셋값 하락→급매물 증가→매매가격 하락의 싸이클이 전개되면서 서울 주택시장이 침체의 늪에 빠져들 수 있다는 것이다. 도봉구의 한 개업공인중개사 대표는 “전셋값을 낮춰도 전세매물이 나가지 않자 아예 집을 팔겠다고 나선 집주인(갭투자자)들이 나타나고 있다”고 말했다.