"부동산 정책, '평균의 함정' 조심해야...지역마다 다른 잣대 필요"
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"부동산 정책, '평균의 함정' 조심해야...지역마다 다른 잣대 필요"
  • 김의철 기자
  • 승인 2020.08.14 01:15
  • 댓글 0
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- IMF, OECD 통계는 전국 모든 주택 평균치...실수요와 차이날 수 있어
- 실수요 몰리는 곳은 도심지 아파트...지역마다 편차 커
- 김학렬 "서울과 지방은 완전히 다른 시장...잣대 달라야"

부동산 정책을 입안하고 평가할 때 '평균의 함정'을 조심해야 한다는 지적이 나왔다. 정부에서 국제통계를 인용할 때는 특히 이같은 문제가 드러나는 것으로 나타났다.  

12일 국제통화기금(IMF) 통계에 따르면 작년 3분기 세계 실질주택가격 지수(Global Real House Price Index)는 167로 해당 지수 집계가 시작된 2000년 이후 최고를 기록했다. IMF는 2000년 2분기를 기준(100)으로 물가 상승을 반영한 세계 63개국의 집값을 단순 평균한 해당 지수를 분기마다 산출하고 있다.

국가별로는 지난 2018년 4분기부터 작년 3분기까지 63개국 중 45개국의 집값이 올랐으며, 우리나라 집값 상승률은 1.1%로 중간보다 낮은 37위를 기록했다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 37개국 중에서는 26위로 중하위권인 것으로 나타났다.

하지만, 부동산114에 따르면 같은 기간 우리나라 아파트 가격은 전국 평균 3.2%, 서울은 6.1% 상승한 것으로 파악됐다. 

문재인 대통령은 지난 12일 최근 연이어 발표된 부동산 정책들과 관련해 "이와 같은 종합대책의 효과가 서서히 나타나고 있다"고 평가하면서 "과열 현상을 빚던 주택 시장이 안정화되고, 집값 상승세가 진정되는 양상을 보이기 시작했다. 앞으로 대책의 효과가 본격화되면 이런 추세가 더욱 가속화되리라 기대한다"고 언급했다. 

앞서 지난 11일 OECD가 부동산 시장에 대해선 "장기 추이로 볼 때 전국 단위의 실질주택가격 등은 OECD 평균에 비해 안정세를 유지하고 있다"고 언급한 것을 염두에 둔 것으로 보인다. 

IMF나 OECD의 통계는 우리나라 전국의 빌라와 단독주택 등을 포함한 모든 형태의 주택을 모두 포함한 집계치다. 반면 우리나라 부동산 정책의 중심은 서울과 수도권 혹은 도심지역의 아파트를 대상으로 한다. 대다수 실수요자들은 수도권이나 대도시의 아파트를 지향하기 때문이다. 

그런 이유로 아파트 매매가격은 지역간 차이가 심하게 나타난다. 13일 KB금융그룹 경영연구소가 발표한 보고서에 따르면 우리나라 지역별 미분양아파트의 경우 서울, 전남, 충북은 지난 6월 기준 미분양이 없는 반면 경남과 충남 지역은 1000가구 이상이 쌓여있다. 

[자료=국토교통부/KB금융 경영연구소]

수도권을 제외한 지역별 가격 변동률도 차이가 심하다. 지난달 세종시의 매매가격은 3.59% 오른 반면 전북이나 제주지역은 오히려 떨어진 것으로 나타났다. 

[자료=KB금융 경영연구소]

지역별 청약 경쟁률도 지난달 서울과 경북은 42배의 차이를 보였다. 전국 평균은 13대1이었다.  

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[자료=KB금융 경영연구소]

빠숑이라는 필명으로도 잘 알려진 김학렬 스마트튜브 부동산연구소 소장은 13일 자신의 페이스북을 통해  "서울과 비서울지역은 완전히 다른 시장"이라며 "서울은 임차인들이 더 많고, 지방은 자가 실수요가 월등히 많다. 두 지역을 같은 잣대로 놓고 보면 답이 절대 안 나온다"고 지적했다.

김학렬 소장은 "임차인들이 많은 곳은 임차인을 위한 정책이 나와야 하고, 다주택자를 지켜주는 게 맞다"면서도 "지방의 경우는 자가(보유자)가 많아서 집값이 빠지는 게 겁나기 때문에 집값을 보호해주는 정책이 맞다"고 밝혔다. 

김 소장은 "똑같은 잣대로 하다 보니까 어디는 (집값이) 튀어 올라오고 어디는 쭉 빠지는 현상이 나타난다"고 말했다. '평균의 함정'을 지적한 것이다. 

이처럼 지역별 편차도 크고 시기적으로도 변화가 많은 부동산 시장을 법으로 규제하는데는 무리가 따를 수 있다. 법률은 한번 만들면 쉽게 바꿀 수 없고, 누구에게나 공평해야 하기 때문에 평균치를 중시할 수 밖에 없어 '평균의 함정'에 빠지기 쉽기 때문이다. 

김 소장은 "시장에서는 계약으로 충분해야 한다"면서 "법률이 과잉되면 계약의 의미가 없어져 시장이 제 기능을 하기 어려워질 수도 있다"고 짚었다. 

 

 

 

김의철 기자  real@greened.kr

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