[전문가진단]"6.17 대책 강도 높지만 유동성 확대로 집값 조정은 제한적"
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[전문가진단]"6.17 대책 강도 높지만 유동성 확대로 집값 조정은 제한적"
  • 김의철 전문기자
  • 승인 2020.06.17 16:43
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- 직방 랩장, "규제수위 높지만 저금리 기조 유지...하반기 유동성 확대로 집값 조정은 제한될 것"
- "과도한 수요억제책에 대한 고민 필요...대체 투자처 발굴과 주택공급 통한 방향 모색 병행 돼야"

정부가 17일 내놓은 고강도 주택가격안정대책에도 불구하고 큰 폭의 주택가격하락은 없을 것이라는 전망이 나왔다. 

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 이날 내놓은 '6.17 주택시장 안정대책의 시장 파급효과' 자료에서 이번 부동산 대책의 규제 수위가 이전 대책들에 비해 규제 수위가 높다고 평가하면서도 국제적인 저금리기조와 국내 유동성 확대를 이유로 이같이 분석했다.

함영진 랩장은 "미국에서의 저금리 기조가 2022년까지 장기화될 전망"이라며 "하반기 30조원에 이르는 3차 추경과 3기 신도시 토지보상금 유입이 예정돼 있어 집값 조정은 제한될 것"이라고 밝혔다. 

함 랩장은 "이번 부동산 대책의 강도는 여느 정책 못지않게 규제의 수위가 높은 편"이라면서 "풍선효과가 발생한 비규제지역의 국지적 과열현상이 일부 진정되고 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보이는 등 수요자도 관망하는 움직임이 현실화될 것"으로 전망했다. 

그러면서 그는 "부동산시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것"으로 판단했다. 

함 랩장은 "자칫 과도한 수요억제책으로 인한 실수요자의 내 집 마련이 위축되는 등, 자가 이전의 규제가 임대차시장의 가격불안 양상과 분양시장의 과열이란 풍선효과를 불러오는 것은 아닌지 고민이 필요하다"고 지적했다. 이어 "장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처 발굴과 어렵더라도 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 방향 모색이 병행되어야 할 것"이라고 덧붙였다.

함 랩장은 "지난달 28월 0.5%로 인하한 역대 최저 기준금리에, 1월 2927조원이였던 국내 통화량(M2, 광의통화)은 4월 현재 3019조원으로 92조원이나 증가했다"며 "코로나19 이후 주춤하던 집값과 주택 거래량은 증가한 유동성과 대체투자처의 부재 속에 전달 들어 다시 회복하는 모습을 보였고 정부의 부동산 수요억제책을 불러왔다"고 이번 정책 발표의 배경을 설명했다. 

실제 지난달 전국 아파트 매매 거래량(이달 16일 계약일 집계 기준)은 5만2809건으로 4월 4만4061건에 비해 19.8% 증가했고, 한국감정원의 서울 아파트 매매가격은 최근 강남권 위주로 급매물이 소진되며 일부 매수세가 유입돼 3월 5주 하락 이후 10주 만에 상승 전환한 것으로 나타났다. 

[직방 제공]
[직방 제공]

이에 따라 정부는 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하게 됐으며, 부동산 비규제지역에 투기 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하는 등 고강도 대책을 발표했다. 

조정대상지역에선 주택담보인정비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 그리고 1주택세대 주택담보대출(주담대)시 실수요 요건을 강화하기 위해 6개월 내 기존주택을 팔고 신규주택으로 전입해야 한다.

다주택자에 대해 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 배제되는 등 세제도 강해지는 한편, 청약 규제(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등)도 강화된다.

조정대상지역 중 과열현상이 해소되지 않는 일부지역과 풍선효과가 상당한 비규제지역들을 투기과열지구로 격상 또는 신규 지정하는 방안이 대책에 포함됐다. 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 중복규제 한다.

투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 초고가 주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아지는 등 강력한 규제가 가해진다. 

이번 부동산 대책에에서는 갭투자 방지를 위해 규제지역 신규대출자의 실거주 요건 강화 방안도 나왔다. 

다음달 1일부터 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무를 부과했다. 

내달부터 보금자리론 이용 차주에게도 전입 의무가 부과된다. 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금을 회수한다.

전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출을 즉시 회수하던 것에서 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우로 전세대출 보증 제한 대상을 한층 강화한다. 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수된다.

개발호재지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 부동산 실거래 기획조사 확대하는 방침도 발표됐다. 

잠실 MICE 개발사업의 영향권인 송파구 잠실동‧강남구 삼성동 일대에 대한 실거래 기획조사를 실시한다고 밝힌데 이어 이 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정한다.

토지거래 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위해 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장의 허가가 필요하고, 허가를 받은 경우에도 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용이 가능해 매매‧임대가 금지되 단기 시세차익을 챙기기 어려워 질 전망이다.

한편 강남구 청담동과 대치동 일대로 조사 외연을 확대해 시장과열 및 불법행위를 단속하는 등 고강도 실거래 기획조사에 착수한다

강남구 청담동 청담삼익과 삼성동 홍실, 대치동 은마와 한보미도맨션1~2차, 선경1~2차, 개포우성1~2차, 구마을1지구 등 정비사업이 진행되고 있는 단지들의 거래가 한동안 숨을 고를 전망이다.

미성년자 거래․업다운 계약 의심 건 등 기존 조사대상과 더불어 자금출처가 불분명한 거래, 투기성 법인거래, 지난 3월 13일 신설된 소득 및 잔고증명 등 증빙자료(투기과열지구 9억원 초과 주택) 부실제출 의심거래에 대해 집중조사를 실시해 투기를 근절한다는 것이 정부의 방침이다.

부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래 여신규제와 과세가 강화된다. 지난 5월 법인거래의 자금조달계획서 제출 의무화를 담은 '부동산거래신고법령' 개정 추진에 이어 7월부터 주택 매매‧임대사업자의 주택담보대출이 전면 금지된다.

2021년 종합부동산세 부과 분부터 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과한다.

법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용할 예정이다. 특히 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)를 폐지한다. 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택도 종부세 과세에 포함한다.

법인의 주택 처분 시 추가로 과세하는 법인세율(10~25%)을 현행 10%(등기 10%, 미등기 40%)에서 20%로 올려 개인과 마찬가지로 양도소득 중과세 효과가 나게 하는 방안도 마련된다. 이는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되고 이달 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다.

법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부해야 하고, 회계장부 기장의무가 생기며, 양도소득 장기보유공제, 소규모(2천만원 이하) 임대사업에 대한 소득세 분리과세, 부가가치세 간이과세 등을 적용 받을 수 없는 점 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 부동산 매집과 세금 회피를 위한 법인 설립 움직임이 다소 진정될 전망이다.

함 랩장에 따르면 이번 조치로 재건축 관련 규제도 크게 강화됐다. 

그는 "재건축의 1차 안전진단 기관 선정과 관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당토록 '도시 및 주거환경정비법'을 개정해 2021년 상반기부터 시행할 예정"이라며 "안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2000만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰을 1년 제한해 진단의 투명성과 정확도를 높일 것"으로 전망했다. 

이를 통해 재건축 행정이 지역주민의 입김에 좌우될 우려를 줄이고, 구조적인 결함이 아닌 설비노후도를 근거로 해서는 안전진단을 통과하기가 사실상 어렵게 강화돼 본격적인 재건축을 추진하기까지는 상당한 시간과 절차이행이 필요하게 됐다는 것이 함 랩장의 분석이다. 

함 랩장은 "주로 1980년대 준공된 양천구 목동 및 노원구 상계·중계·하계동 재건축 사업지들의 본격적 정비사업 움직임이 제한될 수 있다"며 "최근 양천 목동 6단지와 마포 성산시영 등 일부 재건축 단지가 안전진단을 통과하면서 집값이 급등하는 조짐을 보이자 정부가 재건축 초기단지들의 속도제어에 나선 것"이라고 말했다.

그러면서도 "정비사업의 속도 제한은 단기 투기수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과를 담보하기에 제한적"이라고 선을 긋고 "서울의 아파트 입주물량이 올해 4만1562세대에서 내년 2만4040세대로 크게 축소되는 만큼 꾸준한 임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화를 통한 도심 속 공급확대 방안이 병행될 필요가 있기 때문"이라고 설명했다.

 

 

 

 

 

김의철 전문기자  defence@greened.kr

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