고삐 풀린 망아지처럼 가계부채가 치솟고 있다. 지난달 주택담보대출은 전체 가계부채의 50%를 상회했다. 은행권·비은행권 주택담보대출은 전체 가계부채 잔액 1,257조 원 가운데 절반이 넘는 684조 9천억 원에 달했다. 이는 가계의 처분가능소득(대출자들이 실제 사용할 수 있는 소득)과 맞먹는 수준이다.

초저금리 현상이 만들어낸 이런 돈은 대부분 아파트 분양시장으로 몰려 일부 지역의 청약과열현상은 도를 넘어섰다. 이런 가운데 청약률과 실제 분양률이 차이가 나타나고 있다. 청약률은 높지만, 실제 계약률은 감소해 미분양 재고로 남는 사례가 과거보다 늘기 시작했다는 것이다.

이는 시장의 우려를 반영해 준다. 보통 청약경쟁률이 높으면 청약열기가 높다는 지표로도 사용된다. 그러나 이 지표가 부동산 시장의 실거래 상황을 나타내주는 것은 아니다.

현재 국내 부동산 시장은 실수요자 보다 분양권 전매차익이나 웃돈에 따라 움직이고 있기 때문이다. 이득이 없으면 당첨 후 계약을 포기하는 사람이 늘어난다는 이야기다. 이런 현상이 증가하면 할수록 분양시장은 속으로 곪게 된다.

주택도시보증공사가 조사한 2015~2016년 지역별 민간아파트 평균 초기분양률을 보면 충남은 44.3%, 경북은 47.7%로 50%를 하회하고 있다. 수도권과 5대 광역시 및 세종시를 뺀 기타 지방은 91.2%에서 66.8%로 급감했다. 수도권은 91.7%에서 73.6%로, 5대광역시 및 세종시도 99.8%에서 77.6%로 내려앉았다.

초기분양률과 미분양 지표는 시장의 움직임을 파악할 수 있는 자료다. 현재 시장은 분명히 경고음을 보내고 있다. 거품이 터지면 사태는 걷잡을 수 없다. 2008년 전 세계를 강타했던 미국 의 서브프라임 모기지 사태는 주택담보 대출의 급증으로 일어났다. 주식시장에서 손절매는 매우 중요하다. ‘무릎에 사서 어깨에 팔라’는 말이 있다. 한 번 터지면 도미노 현상이 일어난다.

정부 연착륙할 수 있는 대책을 선(先)시행하는 등 공격적인 정책을 마련·집행해야 하고 건설업자는 적절한 공급정책을 서둘러야 한다.